이중계약사기 대응방법 알려드립니다. 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 이중계약사기 대응방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

이중계약사기란 하나의 부동산을 두고 임대인과 임차인이 서로 다른 내용의 임대차 계약을 하는 것을 의미합니다.

​부동산을 계약할 때 집주인이 직접 계약하는 경우도 있지만, 간혹 따로 건물을 관리하는 사람을 두는 곳도 있습니다.

위와 같은 경우 집주인이 대리인에게 임대차 계약의 권리를 위임하는 상황도 있는데요. 이때 문제는 이러한 점을 악용하여 집주인으로부터 임대차 계약의 권리를 위임받은 대리인이 임대인에게 월세계약을 했다 하고 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 들고 도망가는 경우가 적지 않다는 것입니다.

이런 이중계약사기를 당하지 않기 위해서는 임대차 계약을 할 때 가능한 한 집주인과 직접 계약이 하는 것이 바람직합니다. 어쩔 수 없이 대리인과 해야 하는 경우에는 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 반드시 확인해야 합니다.

하지만 이미 위임인이 보증금을 들고 도망가 경제적 어려움을 겪고 계시다면 법적인 방법을 동원하여 보증금을 받아내야 합니다.

이중계약사기 형사소송으로 돌려받을 수 있다?

일반적으로 많은 사람들이 이중계약사기를 당해서 부동산과 관련되어 있다 해 민사소송만 생각하시곤 합니다.

하지만 이 이중계약사기는 집주인으로부터 권리를 위임받아 그 권리로 인해 재산상 이익을 취득하여서 형법상 배임죄에 해당하는데요.

그렇기에 배임죄로 고소를 할 수 있습니다. 하지만 형사 절차를 진행하는 것 자체에 심적으로 부담을 느껴서 고소하는 것을 꺼리시는 분들도 있습니다.

부동산전문변호사로써 한 말씀 드리겠습니다. 보증금 반환은 시간 싸움입니다. 사기임을 알았을 때 빠르게 진행하셔야 돌려받을 확률이 높습니다. 그러니 민사소송과 형사고소를 함께 진행하시기 바랍니다.

만약 배임죄의 혐의가 인정된다면 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금형이 내려집니다. 게다가 취득한 금액이 5억원이 넘는다면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 처벌형량이 가중되어 내려집니다.

이렇게 중한 처벌이 내려지다 보니 형사고소를 진행하게 되면 상대방은 처벌받을 것이 두려워 겁을 먹고 합의를 요구할 수 있습니다. 합의를 하게 되면서 합의금 명목으로 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있는데요. 따라서 반드시 이중계약사기를 당하신 경우라면 민사소송뿐만 아니라 형사소송도 함께 고려해보시길 바랍니다.

이중계약사기 민사소송으로 돌려받는 방법은?

보증금을 돌려받지 못했을 때는 보통 보증금반환소송을 진행하면 대부분 다 받아낼 수 있습니다. 그러나 보증금반환소송을 꺼리는 이유가 비용도 많이들고 기간도 많이 소요되기 때문인데요.

그런 경우에 추천드릴만한 제도가 있습니다. 바로 내용증명이나 지급명령신청이라는 제도인데요. 내용증명은 쉽게 말해 상대방에게 문서를 작성해 보내는 것인데 그 문서 내용에는 보증금을 반환해주지 않는 경우 소송을 진행하겠다는 경고장이라 할 수 있습니다.

이렇게 상대방에게 심리적 압박감을 주어서 보증금을 받아내는 방법인데요. 누구나 소송까지 가는 것은 불편할 것입니다. 

또 법률전문가의 도움 없이 손쉽게 작성도 가능하고 만약 나중에 소송까지 갔을 경우 증거자료로 활용이 가능하여 손쉽게 해결할 수 있는 방법 중 하나입니다.

하지만 내용증명에는 아쉽게도 법적인 효력이 없습니다. 그렇기에 내용증명을 발송했다고 해서 상대방에게 보증금을 돌려줘야 할 의무는 없습니다.

만약 내용증명을 보냈는데도 반환을 해주지 않는다면 지급명령이라는 제도를 활용해 볼만 한데요. 지급명령은 소송의 간이절차라고 불릴 만큼 신청도 간편하고 비용도 10분의 1로 저렴하고 게다가 1~2개월이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

더불어 법원으로부터 지급명령신청이 인용된다면 소송에서 승소한 것과 같이 강제집행권원이 생겨서 보증금을 돌려주지 않을 때 상대방의 재산 등에 경매 등을 진행하여 보증금을 받아낼 수 있습니다.

만일 지급명령신청을 했는데 상대방이 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하게 되면 그 효력은 상실하게 됩니다. 간이절차인 만큼 상대방에게도 권리를 주는 것인데요.

상대방이 이의를 제기한다면 결정문의 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다. 그렇기에 상대방이 이의를 제기할 여지가 보인다면 처음부터 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

다만 법률 지식이 부족한 일반인이 자신의 상황에 맞게 대처하는 것은 쉽지 않습니다. 그러므로 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 관련 분쟁을 많이 해결해 본 부동산전문변호사의 조력을 통해 전략적으로 대처하시길 바랍니다.

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