전세보증금 돌려 받는 방법! 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 전세보증금 돌려 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

다수의 보증금반환 사건을 해결해 본 부동산전문변호사로서 자세하게 알려드릴테니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

보증금 미반환 시 꼭 소송을 진행해야 하는 것은 아니지만, 적절한 법적 대응을 하는 것이 바람직합니다. 왜냐면 전세보증금인 만큼 액수가 적어도 몇천만원, 많으면 억 단위까지 넘어가는 고액이기 때문에 대응을 바로 하지 않으면 보증금을 돌려받는 것은 어려울 수 있기 때문입니다.

전세보증금 돌려 받는 대처방법

먼저 많은 분들은 보증금을 반환받지 못했을 때 보증금반환청구소송을 생각하실 것입니다. 그러나 보증금 반환에는 꼭 소송만 있는 것은 아닙니다.

소송보다 적은 시간과 비용으로 받아낼 수 있는 방법이 있습니다. 그래서 앞으로 소개를 해드릴 예정인데요. 보증금을 반환받지 못했을 때 소송을 진행하기에 앞서 먼저 앞으로 알려드릴 2가지 방법을 진행해보시길 바랍니다.

첫 번째는 지급명령신청입니다. 이는 보증금을 받지 못했을 때 진행할 수 있는 법적 절차 중에서 제일 빠르고 어떻게 보면 확실하게 보증금을 회수할 수 있는 방법입니다.

이유는 소송과 같은 법적 효력을 얻기 때문입니다. 여기서 발하는 법적 효력은 강제집행권원을 의미합니다. 강제집행권원이란 상대방의 재산을 강제집행할 수 있는 권한으로 소송에서 승소를 했는데도 보증금을 돌려주지 않는 경우 상대방의 재산을 경매 등의 절차를 통해 받아낼 수 있는 권한입니다.

보증금을 반환받지 못했을 때 꽤 많이 보내시는 내용증명도 쉽게 작성 및 발송이 가능하나, 여기에는 법적 강제성이 없어서 상대방이 보증금을 반드시 반환해줘야 하는 의무는 없습니다.

그에 반면 강제집행권원은 내용증명처럼 절차가 간단하기까지 하고 결과도 내용증명과 같이 1개월에서 2개월이면 받을 수 있을 정도로 빠르게 받을 수 있습니다.

다만 주의할 점이 있는데요. 위에서 본 것처럼 지급명령제도가 좋은 점이 많긴 합니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 회수가 불가능 할 수도 있습니다.

먼저 임대인의 주소나 인적사항을 모른다면 신청을 한다고 하더라도 기각될 수 있습니다. 이유는 소송이나 내용증명처럼 공시송달제도가 적용되지 않기 때문인데요. 그래서 이 경우 처음부터 소송을 진행하는 것이 오히려 이득일 수 있습니다.

다음은 지급명령신청에는 이의신청제도가 있습니다. 이는 상대방이 결정문을 받은 뒤 2주 이내에 이의신청을 제기하게 되면 지급명령 결정문의 결과와 상관없이 소송으로 넘어가게 됩니다.

그러므로 위처럼 상대방의 인적사항을 모르거나 상대방이 이의를 제기할 여지가 보이는 점을 고려하여 지급명령신청을 하는 것이 빠를지 아니면 소송이 빠를지 고려하고 신청을 해야 합니다.

두 번째 방법으로는 임차권등기명령신청인데요. 임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 나가야 하는 경우 활용하면 좋은 제도입니다.

여러분들도 아시다시피 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 하는데요. 그렇기에 이사를 할 때 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자도 받는 것입니다.

그러나 만약 이사를 나가게 된다면 이러한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 다만 임차권등기명령을 신청하게 되면 이를 방지할 수 있습니다. 임차권등기명령은 등기부 등본에 본인이 거주했다는 사실을 등록하는 것인데요.

이를 등록하게 되면 이사를 한 뒤 전입신고를 이사한 주소로 하더라도 임차한 주택에 대한 대항력과 우선변제권의 권리가 그대로 유지됩니다.

다만 이 또한 주의할 점이 있는데요. 임차권등기명령을 신청하자마자 바로 이사를 나가면 절대 안 됩니다. 임차권등기명령은 신청한 뒤 그 사실이 등기부 등본에 기재가 되어야 법적 효력을 가지기 때문인데요.

그렇기에 신청을 하고 바로 이사를 나가서는 절대 안 되고 신청 후 1~2주 정도의 여유를 가지고 이사 날짜를 잡으시길 바랍니다.