Q) 변호사님, 전세 가계약금을 넣고 전세 계약을 맺었습니다. 전세 계약금은 5천만 원이고, 가계약금으로 2,000만 원을 넣었습니다. 중개소에서 빨리 매물을 잡으려면 가계약금을 넣으라고 종용했습니다. 그래서 가계약금을 넣었는데요. 계약할 때 제대로 설명을 못 들은 것 같아서 가계약금을 반환받고 싶습니다.
A) 어떤 설명을 제대로 못 들었는지 확인해야 합니다. 물건 자체에 대한 것인가요. 권리에 대한 것인가요. 아니면 대출이나 보증보험에 대한 것인가요.
Q) 요즘 전세사기가 많잖아요. 그래서 전세보증보험을 무조건 들어야 합니다. 그런데 임대인도 그렇고 중개소에서도 전세보증보험이 되는 물건이라고 했습니다. 하지만 제가 알아보니 권리에 하자가 있어 보증보험이 불가능하더라고요.
A) 그렇군요. 전세보증보험은 전세 계약에 있어 중요한 부분이므로 정확한 설명과 고지가 있어야 합니다. 확실히 임대인과 중개소에서 보증보험이 되는 물건이라고 안내했다면, 잘못 안내한 것이 맞습니다. 계약 취소 및 전세 가계약금 반환이 가능합니다.
Q) 그런데 임대인은 제가 전세 계약을 포기하려면 가계약금을 포기해야 한다고 합니다. 해약금 해제인가 그런 법리를 주장하는데, 제가 포기해야 하나요.
A) 아닙니다. 계약금을 포기하고 해제하는 것은 임차인이 단순 변심에 의해 해제하는 경우입니다. 의뢰인님 사건은 상대방의 잘못된 설명으로 계약을 취소하는 것이므로 전세 가계약금 반환이 가능한 사건입니다. 민법상 착오 또는 사기에 의한 계약 취소 또는 상대방의 채무불이행에 따른 계약해제 사안이므로, 계약금 포기 법리와는 다릅니다.
Q) 상대방이 계속 거절하면 어떤 절차를 밟아야 할까요? 계속 말만 하니까 안 주는데, 소송할 수 있을까요?
A) 소송 가능합니다. 지급명령으로 빠르게 해결할 수 있습니다. 해당 부동산이 전세보증보험이 불가능하다는 근거, 전세 계약서, 가계약금 입금내역, 계약 당시 보증보험이 가능하다고 안내받은 증거 (녹음, 동행한 사람 진술서, 문자, 계약서 등등) 가 유효합니다. 지급명령에 대해서 상대방이 이의 신청하면 본 소송으로 넘어갑니다.
Q) 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 먼저 입금했는데요. 이럴 때는 어떻게 증명할 수 있을까요?
A) 핵심은 가계약금 입금 전에 보증보험이 가능한 물건이라고 안내받았다는 증거입니다. 공인중개사는 설명할 의무가 있으므로 중개사에게 해명을 요청하고요. 매물이 올라온 공고도 봐야 합니다. 동행한 사람이 있다면 진술서를 받는 것도 좋습니다.
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