Q) 변호사님, 상가 임대인입니다. 코로나19 기간에 영업이 어렵다고 해서, 제가 임차인에게 상가 월세를 200만 원에서 150만 원으로 감액했습니다. 그런데 코로나가 끝나서 정상 영업이 가능하니까 다시 월세를 올리려고 하는데 임차인이 거절합니다. 인상을 못하나요?
A) 코로나 당시 어떻게 합의했는지가 중요합니다. 코로나 사유로 월세를 감액하면서 추후 인상한다거나, 인상할 수도 있다거나, 아니면 감액된 월세로 계약 만료까지 유지한다거나 등등의 합의가 있었는지요? 법률 해석 이전에 합의가 우선하기 때문에 먼저 확인이 필요합니다.
Q) 명시적인 합의는 없었습니다. 하지만 코로나 때문에 상가 월세를 임시 감액한다는 것은 저도 그렇고 임차인도 알고 있는 사실입니다. 둘 다 감액된 월세를 계약 만료까지 유지한다고 합의한 적은 없습니다.
A) 그렇군요. 그렇다면 의뢰인님은 기존 계약을 유지하면서 상가 월세를 임시 감액하는데 합의했다고 봐야 합니다. 때문에 코로나가 끝나 정상 영업으로 회복되었다면 월세 인상은 가능합니다. 명시적인 특약이나 별도의 계약을 안 맺었어도 정황상 그렇게 해석할 수 있습니다.
Q) 그런데 임차인은 한번 감액된 상가 월세는 증액이 불가능하다고 주장하는데 어떤 근거로 이런 주장을 하나요?
A) 최초 계약서가 분명하고 계약서와 다른 월세가 그동안 입금되었으므로 다시 원래의 계약으로 회복되는 겁니다. 그래서 임차인 주장은 법률상 근거가 없습니다. 별도 합의가 없었다면 말입니다.
Q) 그럼 제가 상가 월세를 인상할 때 얼마까지 인상할 수 있는 건가요. 갱신 시 5% 범위라는 말도 있고, 감액 기간이 길었으니 5%와 무관하다는 분도 있습니다. 어떤 말을 믿어야 할지 모르겠습니다.
A) 상가 계약이 1년 단위일 텐데, 갱신 시점이 아니라면 우선 최초 계약 금액대로 증액 가능하다고 봐야 합니다. 갱신시점에는 상가임대차보호법상 5% 상한이 있으므로 5%씩 증액 가능합니다. 감액 기간이 길었다고 해서 증액을 더 많이 할 수 있는 것은 아닙니다.
Q) 혹시 주변 월세와 비교했을 때 월등히 저렴하다면 주변 상가 월세에 맞추어 증액이 가능할까요? 저희 입장에서는 5%라고 해도 처음에 너무 싸게 받았기 때문에 주변에 비하면 아직도 저렴하거든요.
A) 아닙니다. 아무리 주변 시세보다 저렴하다고 해도 임차인과 합의하에 감액했다가 다시 원복하는 것이므로, 한꺼번에 주변 시세에 맞춰서 증액할 수는 없습니다. 물론 상가임대차보호법상 경제사정의 변화나 주변 시세에 따라 증액 청구가 전혀 불가능한 것은 아니지만, 1차적으로 당사자 의사가 우선 적용되므로, 최초 계약 금액의 한도 및 갱신 시 5% 한도에서 증액 가능하다고 봐야 합니다.
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