전세보증금 경매로 해결할 수 있나요 

Q) 전세보증금 반환 소송에도 시간이 꽤 걸린다고 들었습니다. 혹시 경매까지 안 가고 해결할 수 있는 방법은 없을까요?

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A) 소송에 부담을 느낀 임대인이 소송 도중 새로운 임차인을 받아서 돈을 주면 소송을 취하하면 됩니다. 하지만 역전세로 신규 임차인을 못 구하고 현금이 없는 임대인이라면 이자를 감수하고 버틸 텐데요. 혹시라도 임대인이 여러 채의 부동산을 갖고 있는 투자자라면 다른 부동산에 가압류해서 압박을 할 수도 있습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 전세보증금 반환 소송에서 승소한다고 가정하고 그 후 경매를 하려면 어떤 절차로 진행되나요?

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A) 법원 판결문에 집행문을 부여받아서 강제경매 신청서를 접수합니다. 신청서를 접수하면 며칠 후 경매개시 결정이 되고 등기부에 표시됩니다. 이후 배당요구 종기일이 공고되고 현황조사, 감정평가 등 경매 프로세스대로 하나씩 진행됩니다.

Q) 만일 누군가 낙찰을 받으면 제 보증금을 지킬 수 있는 건가요? 아님 제가 쫓겨날 위험도 있나요.

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A) 대항력과 우선변제권이 확보돼 있기 때문에 낙찰자가 있어도 전세보증금을 다 받기까지 거주할 권리는 보장됩니다. 낙찰자와 협의해서 재 계약을 할 수도 있습니다. 돈을 다 받는다면 당연히 이사 가면 됩니다. 돈을 다 못 받으면 받을 때까지 거주할 수 있으므로 현실적으로 낙찰자가 생겼다는 것은 이를 알고 들어온 것입니다.

Q) 낙찰이 안 되면 제가 직접 낙찰을 받을 수도 있다고 들었습니다. 전세보증금 경매 시 직접 낙찰도 가능한가요?

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A) 물론입니다. 의뢰인님이 대항력과 우선변제권을 확보한 임차인이기 때문에 이를 알고 낙찰받을 사람이 생길 가능성은 낮습니다. 의뢰인님의 전세 보증금을 전액 인수해야 가능한데, 손해를 감수할 제3자를 찾기 힘들죠. 이럴 때 임차인이 직접 낙찰을 받을 수 있습니다. 다른 사람이 어차피 들어오기 어려운 상태이므로 직접 낙찰을 받고 소유권을 가져오는 것입니다.

Q) 낙찰 금액이 제 보증금보다 높으면 차액을 더 내야 하니까 보증금과 같거나 작은 금액으로 상계처리하려고 합니다. 만일 제 보증금보다 작은 금액으로 낙찰받으면 차액에 대해서는 별도의 소송이나 집행이 가능한가요?

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A) 전세보증금 경매 시 상계신청을 통해서 추가 현금 없이 소유권을 가져와야 하는 것은 맞습니다. 보증금을 못 받은 것도 억울한데 돈을 더 주면서까지 낙찰받을 필요는 없습니다. 다만, 낙찰금액이 보증금보다 낮다고 해서, 차액에 대해서 별도 소송을 할 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰로 부동산의 소유권이 넘어왔기 때문에 기존 임대인에 대한 전세보증금 반환채무도 소멸한 것입니다. 법률상 임차인이 임대인의 지위를 승계한 것과 같으므로 전세보증금 반환채무와 채권이 같은 사람에게 귀속되어 혼동으로 소멸했기 때문입니다. (민법 507조)