Q) 변호사님, 공인중개사 사무실에서 보조원으로 일하고 있습니다. 최근 전세사기에 연루됐습니다. 제가 거래했던 전세 갭투자 거래의 임대인이 전세사기로 수사를 받고 있습니다. 최근 경찰에서 저 보고도 나오라고 합니다. 불안해서 잠도 안 옵니다. 저에게도 책임이 있는지, 있다면 전세사기 형량은 어느 정도 될지 궁금합니다.
A) 우선 경찰 출석을 요구받았다면 참고인 출석인지 피의자 출석인지 확인해야 합니다. 아직 뚜렷한 혐의가 발견되기 전이라면 참고인 출석이고, 1차 조사 후 피의자로 전환될 수 있습니다. 의뢰인님이 전세사기를 범한 임대인과 공모한 게 있는지가 쟁점입니다. 특히 중개 수수료 외에 돈을 주고받은 게 있는지요?
Q) 솔직히 말씀드리면 보수를 건당으로 받았습니다. 갭 투자 1건을 성공시켜주면 몇 백만 원씩 받았습니다. 저는 돈을 벌기 위해 최선을 다했는데, 임대인이 이만큼 갭 투자를 많이 하고 전세사기를 했는지 몰랐습니다. 솔직히 법률상 어디까지가 전세사기 인지도 모릅니다. 돈을 주고받았으면 모두 책임이 있나요?
A) 돈을 주고받았다고 무조건 책임 있는 것은 아닙니다. 하지만 임대인이 전세사기 혐의가 인정되면 공모의 증거로 사용될 위험이 높습니다. 임대인이 전세사기로 무혐의가 나온다면 의뢰인님도 함께 무혐의 가능성이 높지만, 반대라면 2가지 중의 하나입니다. 첫째는 전세사기의 공동정범 (범행을 주도적으로 같이 한 경우), 전세사기의 방조범 (범행을 보조해 준 경우) 입니다.
Q) 저는 주도적으로 임대인과 계획을 한 적은 없습니다. 이만큼 많은 거래를 제가 다 한 것도 아닙니다. 저 말고도 다른 중개보조원이 많은 것 같은데 그들과 일면식도 없습니다. 제가 거래한 것은 딱 5건입니다. 저는 임대인이 갭투자를 도와달라기에 도와줬는데, 어디까지 책임 있나요?
A) 정상적인 거래면 전세사기가 되지 않습니다. 하지만 매매가나 전세가를 고의적으로 속였거나 물건의 권리나 상태에 관해서 속였거나, 돈을 갚을 능력이 안 되면서 보증금을 받은 경우 전세사기에 해당합니다. 이 중에서 의뢰인님이 가담한 게 있다면 전세사기의 범행이 인정됩니다.
Q) 그렇군요. 제가 가담한 것이 드러나면 전세사기 형량은 어느 정도 되나요? 저는 5건 정도 거래했고 이 중에서 임차인이 보증금을 못 돌려받은 금액은 3억 원 정도 됩니다.
A) 전세사기는 사기죄의 한 종류입니다. 사기죄는 남을 속여서 돈을 받고, 돈을 못 돌려줄 때 처벌합니다. 물론 돈을 돌려줘도 속여서 돈을 받았다면 이론상 범죄는 성립하며, 사후적으로 변제한 것은 형량에 반영됩니다. 의뢰인님의 전세사기 형량을 알려면 현시점에서 피해 받은 임차인에게 얼마나 변제할 수 있는지, 합의할 수 있는지가 중요합니다. 상황이 어떤가요.
Q) 다행히 임대인이 건물이 많아서 그쪽에서 매도를 해서 현금을 확보할 수 있다고 합니다. 마련할 수 있는 금액이 2억 5천만 원은 되는 것 같습니다. 이를 현금으로 지원하면 남은 거래는 딱 1건이고, 민사소송에서 경매로 회수할 여지는 있습니다. 전세사기로 제가 실형을 살 수도 있을까요?
A) 3억 원 중에서 2억 5천만 원을 변제 또는 합의하고, 남은 금액은 민사소송으로 보전이 가능하다면 (임대인은 논외로 하더라도) 중개를 보조한 의뢰인님의 실형 가능성은 낮습니다. 초범이고 대부분 합의가 이뤄졌고, 옆에서 보조하는 역할만 했기 때문입니다. 1-2년 범위에서 집행유예 가능성이 있어 보입니다.
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