전세세입자 합법적으로 내보내려면? 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 세입자를 합법적으로 내보내는 방법에 대해 설명해드리도록 하겠습니다.

최근 임차인 위주로 강화가 된 임대차3법이 시행됨에 따라 임대인과 임차인 사이 간 분쟁이 늘어나고 있는데요. 많이 늘어난 분쟁 중 하나는 임대차3법 중 계약갱신청구권이 임차인에게 주어지게 되면서 계약을 갱신하고자 하는 임차인과 이를 거부하는 임대인 사이에서 분쟁이 생기고 있습니다.

계약갱신청구권이 무엇이냐 하면 계약만료가 다가오는 시점에서 임차인이 임대차계약을 1회 연장할 수 있는 권리로 계약갱신청구권은 임대차기간만료 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 세입자가 계약연장을 청구하게 되면 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 무조건 받아들여야 하도록 규정이 되었습니다.

이처럼 세입자를 내보낸 후 본인이 거주하려고 생각을 하고 있던 집주인의 입장은 난감할 수 밖에 없는데요. 그러니 꼭 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

전세세입자, 민사소송으로 내보낼 수 있습니다.

우선 전세세입자를 내보내는 소송으로 명도소송이라는 제도가 있습니다. 명도소송은 쉽게 말해 세입자에게 자신의 집에서 나가라고 요구하는 소송인데요.

단 명도소송은 모든 경우에 진행이 가능한 것이 아닌 조건이 있습니다. 먼저 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 합니다. 그렇기에 계약만기가 되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지는 세입자에게 계약종료를 통보해야 하는데요.

만약 임대인과 세입자가 서로 계약해지통보를 하지 않는다면 묵시적으로 계약갱신이 됩니다. 이렇게 된다면 임대인이 원치 않아도 세입자는 2년을 더 거주할 수 있게 됩니다.

따라서 전세세입자를 내보내기 위해서는 먼저 묵시적 갱신을 막기 위해 계약만료 되기 최소 2개월 전까지 계약해지통보를 해야 합니다.

더불어 민법에 명시되어 있는 정당한 계약해지사유가 있어야 명도소송 진행이 가능합니다. 정당한 계약해지사유는 다음과 같습니다.

임대차계약 해지가 가능한 정당한 사유

1]. 세입자가 두 번 이상 월세를 연체한 경우

2]. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우

3]. 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우

4]. 기타 계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

5]. 재건축 또는 철거계획으로 인해 계약을 지속할 수 없는 경우

6]. 세입자가 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대한 경우

위와 같은 사유가 있는 경우라면 임대차계약이 종료되지 않더라도 계약해지가 가능합니다. 이렇게 명도소송을 진행하여 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다.

전세세입자 내보내는 방법, 소송이 아닌 다른 방법은?

아무래도 소송은 시간도 오래 걸리고 변호사선임비용도 많이 들어서 부담스러워 주저하시는 분들이 꽤 있습니다. 이때 제소 전 화해조서가 있다면 소송 없이도 전세세입자를 내보낼 수 있습니다.

제소 전 화해조서는 개인 간에 분쟁이 발생했을 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위하여 소송 전 쌍방이 서로 화해가 이루어졌음을 확인해 주는 문서입니다. 이는 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때 많이 쓰이는데요.

제소 전 화해조서를 진행하여 확정되면 소송의 확정판결과 같은 효력을 지니게 됩니다. 그래서 전세세입자가 나가지 않고 버틸 경우 이 조서를 기초로 해 강제집행이 가능합니다. 이렇게 임대차계약을 맺을 당시 제소 전 화해조서를 작성해 두게 되면 소송 없이도 간편하게 전세세입자를 쉽게 내보내는 것이 가능합니다.

다만 제소 전 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 지녀서 추후 내용을 번복하면 안 됩니다. 또한 법에 위반되는 내용을 넣거나 임대인 한쪽에서만 유리한 내용을 기재한다면 그 효력을 인정받지 못할 수 있습니다.

따라서 임대인과 임차인 양측의 동의가 있어야지만 제소 전 화해조서 작성이 가능합니다. 그러니 제소 전 화해조서를 작성하는 경우에 어느 한 쪽이 불리한 내용이 아닌지 확인을 해야 하기에 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

이렇게 오늘은 합법적으로 전세세입자를 내보낼 수 있는 방법에 대해 알려드렸는데요. 이러한 문제는 법적 지식이 부족한 일반인이 해결 하기에는 어려움이 있을 수 있습니다.

물론 소송을 진행하지 않기에 변호사 선임을 해야 되는 것은 아니지만 각종 문서 작성 및 검토에 대해서는 변호사의 자문을 구해 철저하게 준비하시는 것을 권장드립니다.