부동산 가계약 단계에서 일방의 변심에 따른 손해배상은? 

매매계약의 성립 판단 어떤 기준으로 이루어질까요?

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 등 참조)

하지만 부동산 거래의 특성상 계약 이전에 다른 매도인이나 임차인에게 매물이 넘어가지 않도록 일정 금액을 지불하는 경우가 많은데 이와 같이 정식의 계약체결이 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하는 합의들이 흔히 '가계약'이라는 이름으로 이루어지는 경우가 많습니다. 이 가계약이 매매의 본계약으로 인정되기 위해서는 그 당사자들의 의사나 합의 정도에 따라 달라질 수 있습니다.


가계약만으로 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있을까요?

실무적으로 "매수인이 매도인에게 가계약금을 지급한 경우 이를 매매계약이 성립했다고 볼 수 있을까요?"

이는 매매계약의 구체적 진행 상황에 따라 다를 수 있습니다. 부동산 매물은 단 며칠 차이에도 변동이 심하기에 보통 부동산 중개인들은 문자로서 매도인과 매수인에게 계약에 대해 통보하고 확인을 받습니다.

하지만 구두상일지라도 혹은 문자로 이루어진 계약이라도 매매의 목적물, 매매 대금 액수와 계약 체결일에 관해서 의사 합치가 있고, 계약금, 중도금 및 잔금의 지급 방법 및 그 시기, 부동산 인도 시기 등에 관하여 구체적인 의사 합치가 있다면 이는 계약이 성립되었다고 볼 수 있을 것입니다.

이외에도 각종 근저당권이나 가압류의 말소 시기, 대출에 관한 부분 등에 관하여 추가적으로 협의하여 구체적으로 정하여졌다면 이는 확정적 매매 의사 표시로 인정될 가능성이 높습니다.


가계약으로 매매 계약이 성립했다면 그 효과는?

계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지게 됩니다. 하지만 ‘가계약금’에 대하여 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로는 보기 어렵습니다.

​가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이므로, 이를 판단함에 있어 가계약의 체결 동기와 경위, 가계약의 목적 등을 종합적으로 고려하여 당사자들의 의사를 합리적으로 해석하여야 하며 가계약금은 해약금으로 한다는 등의 약정이 존재한다면 이는 해약금으로 인정될 수 있을 것입니다.

가계약금이 해약금으로 인정되는 경우 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

​또한 이런 해약금 해제 말고도 가계약 단계에서 위약금 약정(계약금 몰취 및 이행에 갈음한 손해배상의 형식을 가진 약정)을 하였다면 그 일방은 가계약금을 몰취하거나 배액배상을 청구할 수도 있습니다.


가계약 후 일방의 변심으로 고민 중이시라면,,

최근 가계약의 법적 성질과 그 판단 기준 및 본계약 체결 의무를 인정하기 위한 요건에 관한 판례들이 쏟아지고 있습니다. 그만큼 최근 부동산 가격에 상승에 따른 변심 문제가 많이 발생하고 있고 이에 따라서 부수적으로 발생하는 매도인과 매수인 간의 갈등이 빈번하게 발생하고 있습니다.

​가계약이라는 것이 당사자들이 단지 교섭의 기초로서 작성되었는지, 수정될 것이 예정되어 있는지 아니면 주된 급부에 대하여 상세히 확정되어 있는지는 전문가들도 상당히 판단하기 어려운 부분에 해당하므로 비전문가들의 말을 듣고 배액 배상이 가능하다 아니다 등을 판단하다가는 큰 손해를 입을 수 있습니다.