Q) 변호사님, 얼마 전에 서울 강남에 신축 빌라를 분양 받았습니다. 아파트를 사고 싶었지만 너무 비싸서 망설이다가 신축 빌라를 분양 받았는데요. 분양당시 담당자가 옆에 건물이 들어선다는 것을 설명하지 않았습니다. 일조랑 조망이 좋아서 선택했는데 계약해지나 취소 가능한가요?
A) 일반적으로 분양 계약시 옆 건물까지 설명할 법적 의무는 없습니다. 주변 환경을 설명할 의무는 있지만 분양 계약 이후 어떤 건물이 들어설지 계약당시 확정하기 어렵기 때문에, 별도 합의하지 않았다면 그렇습니다. 혹시 신축 빌라 분양을 받을 때 계약서나 특약사항에 포함한 사항이 있는지요?
Q) 계약서에 따로 명시하지는 않았습니다. 근데 저희가 빌라 분양을 받을 때 일조권이랑 조망권이 확보돼 있는게 저희 입장에서 정말 중요했거든요. 갑자기 15층 짜리 옆 건물이 들어서면 시야가 완전히 차단돼서 억울합니다.
A) 법률상 계약을 취소하려면 2가지 중에 하나에 해당되어야 합니다. 법률상 착오 취소인데요. 우선 분양 계약시 일조권이랑 조망권이 계약의 중요한 부분이라는 것이 서로간 표현돼야 합니다. 혼자 마음속에만 있으면 안 됩니다. 계약의 주관적 동기에 불과하기 때문에, 동기는 상호 간 표현될 때만 법률상 계약 내용에 포함됩니다. (동기표시설)
Q) 저는 중요했는데 분양을 받을 때 따로 표현하지는 않았습니다. 그냥 지나가는 말로 좋다 좋다 한 적은 있는데요. 이것도 될까요?
A) 그 정도면 단순 주관적 선호에 불과합니다. 위에 말씀드린 두 번째는 법률상 사기 취소입니다. 분양 담당자나 매도인으로부터 중요한 정보를 허위로 들은 경우입니다. 단순히 옆 건물을 설명 못받은 것을 넘어서 적극적으로 허위 사실을 고지받은 경우입니다. 이런 적이 있는지요.
Q) 주변에 곧 좋아질 거란 얘기는 많이 들었는데 분양 담당자가 저를 속이거나 허위를 얘기한 적은 없는 것 같습니다. 옆 건물도 구체적으로 어떤 건물이 절대 안 들어온다거나 그런 얘기를 한 적은 없습니다.
A) 그렇다면 법률상 사기 취소로 보기도 어렵네요. 그래서 의뢰인님의 경우 착오나 사기 취소로 해결할 수 없는 사안입니다. 안타깝지만 법률상 계약취소권을 행사하기보다는 서로간 합의로 해지하는 게 좋겠습니다. 꼭 해지를 원한다면 말입니다.
Q) 아이고. 제가 제대로 안 알아보고 신축이라는 이유로 넘 쉽게 신축 빌라 분양을 받아버렸네요. 혹시 변호사님, 계약취소는 못하더라도 손해배상 같은 건 가능할까요?
A) 손해배상은 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 매도인 상대로 하는 방법과 옆 건물 소유주 상대로 하는 것입니다. 매도인 상대는 매매계약의 채무불이행인데, 정상적인 빌라를 인도했다면 옆 건물이 생겼다고 채무불이행이 되는 것은 아닙니다. 건물 자체만 계약 내용이기 때문입니다. 하지만 옆 건물 소유주 상대로는 일조권 침해를 생각해 볼 수 있습니다. 생활상 수인한도를 넘는 일조 침해가 있다면 주장해볼 수 있습니다.
Q) 생활상 수인한도를 넘는 일조 침해란 어떻게 알 수 있고 대응할 수 있는 건가요.
A) 소송에서 감정을 통해 해결합니다. 원래 분양받은 신축 빌라에서 누렸던 일조나 조망 이익이 있으면, 옆 건물로 인해서 침해받은 부분을 비교하게 됩니다. 만일 일조 침해가 심하다면 손해배상 감정으로 추가 진행합니다. 일조/조망 감정과 손해 감정을 거친 후 법원 재판부에서 손해금액을 최종 특정합니다. 다만 분양 받은지 얼마되지 않았다면 그 동안 누렸던 일조 및 조망이익도 짧기 때문에 금액이 의외로 적게 나올 수 있는 점 알아두셔요.
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