Q) 변호사님, 강남 오피스텔 월세 계약을 맺었습니다. 보증금 1억 월세 120만 원입니다. 계약금은 1,000만 원을 넣으려고 했으나, 집주인이 이참에 수리도 해줄 거니까 계약금 넣을 때 1,000만 원을 더 넣고 잔금에서 1,000만 원을 내리기로 했습니다. 그런데 아무리 봐도 집이 마음에 안 들어서 월세 계약을 파기하고 싶습니다. 계약금 반환이 가능할지요?
A) 단순 변심으로 월세 계약을 파기하려면 임차인은 계약금을 포기해야 합니다. 계약금이 1,000만 원이면 1,000만 원을 포기해야 가능합니다. 그래서 계약금을 해약금이라고 합니다.
Q) 제 경우는 계약금이 1,000만 원인데 집주인이 1,000만 원을 더 넣으라고 해서 총 2,000만 원을 넣었습니다. 그러면 계약금이 2,000만 원이니까 2,000만 원을 포기해야 월세 계약 파기가 가능한가요?
A) 의뢰인님의 경우, 계약금을 1,000만 원으로 봐야 할지, 2,000만 원으로 봐야 할지는 두 분 간의 의사표시 해석의 영역입니다. 만일 계약서에 월세 계약금이 2,000만 원으로 쓰여있다면 분명하지만, 1,000만 원으로 쓰여있는데, 2,000만 원을 넣었기 때문입니다.
Q) 그렇죠. 저는 1,000만 원만 포기하고 파기하려고 했더니 집주인이 2,000만 원을 다 줄 필요가 없다면서 우기고 있습니다. 어떻게 하면 될까요?
A) 자세한 증거를 검토해 봐야겠으나, 계약금 1,000만 원 외에 1,000만 원을 더 넣은 이유가 집주인이 수리를 위해 미리 받은 선급 개념으로 보입니다. 그래서 계약금을 2,000만 원으로 보기는 어렵다는 입장입니다. 집주인 요구에 의해 잔금 일부를 미리 받은 것에 가깝습니다.
Q) 그럼 계약금 1,000만 원은 포기해도 나머지 계약금 1,000만 원은 반환 가능하다는 말씀이시죠?
A) 맞습니다. 다만, 추가 1,000만 원으로 집주인이 이미 수리를 마쳤다면 쟁점이 될 수 있습니다. 하지만 아직 수리는 들어가지 않았기 때문에 반환 청구 가능합니다.
Q) 최악의 경우 저는 월세 계약 파기를 하는 대신에 잔금을 치르고 입주한 뒤, 제가 다시 세를 놓는 방법도 생각하고 있습니다. 그러면 저는 계약금 포기 없이 보증금 회수가 되니까요. 이것도 가능할지요?
A) 집주인 동의 없이는 불가능합니다. 무단 전대는 임대차 계약 해지 사유입니다. 동의를 해주면 가능합니다만, 이때는 근거를 분명히 남겨야 합니다. 동의를 얻지 못하면 실 입주를 해야 합니다.
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