Q) 변호사님, 아파트에 전세를 줬는데 세입자가 안 나갑니다. 오히려 리모델링이 끝날 때까지 눌러 앉아 살겠다고 저한테 통보까지 합니다. 쉽게 내보낼 수 있는 방법은 없을지요.
A) 먼저 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사가 가능한지 검토해야 합니다. 계약기간이 총 어떻게 되는지요?
Q) 2021년 11월에 계약해서 이번에 2년 만료됩니다. 제가 실거주 할 거라서 계약갱신은 안 된다고 얘기했습니다. 실거주인 경우 거절할 수 있지 않나요?
A) 맞습니다. 본인이 직접 거주할 때 계약 갱신 거절 사유가 됩니다. 그런데 리모델링이 끝날 때까지라는 것은 무슨 뜻인가요? 일반적으로 주택임대차 계약은 리모델링과는 무관합니다.
Q) 아 제가 보유한 아파트가 리모델링 추진 단지라서 계약서 특약사항에 이렇게 쓰여있습니다. "해당 단지는 리모델링 조합인가 득한 상태로 전체 이주 시 계약만료로 보고 별도 조건 없이 이사하기로 한다" 세입자는 이를 근거로 아직 리모델링이 진행 안 됐으므로 거주할 수 있다고 주장합니다.
A) 위 특약은 계약 도중에 리모델링 이주가 있을 경우 나가는데 협조한다는 것이지, 리모델링이 있을 때까지 거주 기간을 연장하는 특약은 아닙니다. 법률상 그렇게 해석할 수는 없습니다. 세입자 내보내기에 장애가 되는 사정은 없는 것 같습니다.
Q) 그렇죠. 그렇다면 세입자가 자발적으로 안 나가는 경우 어떤 절차로 내보내면 되나요? 가처분과 소송이 있다고 들었습니다.
A) 맞습니다. 점유이전금지가처분과 명도소송이 필요합니다. 가처분을 인정받고 소송을 승소하면 명도 집행이 가능합니다. 대부분 집행을 당하기 전에 자발적으로 나갑니다.
Q) 명도소송은 알겠는데 왜 가처분이 꼭 필요한가요?
A) 세입자가 소송 도중에 다른 사람으로 점유를 바꿔버리면 임대인이 소송에 이겨도 집행이 어렵기 때문입니다. 우리나라 법률상 일종의 맹점인데요. 판결의 효력이 현실 점유자에게 미치지 않는 점을 이용해서 악의적으로 점유를 바꿔버리는 세입자들이 있습니다. 이를 방지하기 위함입니다.
Q) 제가 세입자를 내보내기 위해서 법률 상담도 받아보고 했지만 특별히 불리한 사정은 없는 것 같습니다. 혹시 제가 주의해야 할 게 있을까요?
A) 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했기 때문에, 이를 번복하고 다시 임대를 주면 안 됩니다. 이때는 주택임대차보호법상 손해배상 책임이 있고 명도소송에서도 패소할 가능성 높습니다. 세입자를 합법적으로 내보내기 위해서 임대인으로서 의무는 다해야 하니까요.
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