Q) 변호사님, 얼마 전에 상가를 인수했습니다. 영업을 잘 하고 있는데 얼마 전에 주방 쪽에 누수가 생겨서 물이 떨어지는 하자를 발견했습니다. 임대인은 갑자기 공사를 해야 한다고 합니다. 저희가 임대 계약할 때는 아무 얘기가 없었는데요. 영업손실 보상도 가능할까요?
A) 상가를 인수했다면 권리금 계약을 맺은 것인가요? 권리금 계약서나 임대차 계약서 모두 하자 얘기가 없었다면 당연히 의뢰인님 책임은 아닙니다. 임대인 또는 전 임차인 책임입니다.
Q) 맞습니다. 누수 얘기는 들은 적 없고, 건물에 하자가 있다는 말도 들은 적 없습니다. 이를 조건으로 계약 금액을 조정한 적도 없습니다. 막상 영업을 하니까 이제 와서 얘기하네요.
A) 임대인이 공사하겠다는 걸 보니까, 임대인은 이미 알고 있었던 것 같습니다. 정상적인 영업이 가능하도록 관리할 의무는 임대인에게 있습니다. 문제는 상가 임대 당시에 몰랐다는 것인데, 영업손실 보상이 가능한 사안입니다.
Q) 그런가요. 다행이네요 ㅠㅠ 그런데 어떤 변호사님 말로는 영업손실은 불확실한 금액이라 주장이 어렵다고 하더라고요. 어떻게 하면 되나요
A) 금액이 불확실하다고 주장 자체를 못하는 것은 아닙니다. 입증에 어려움이 있을 뿐입니다. 법적으로는 건물 하자로 피해를 받은 것은 분명하므로 영업손실 보상 청구는 가능합니다. 다만 영업 매출이나 순이익이 오랜 기간 확정되기 전이므로, 인수 후 지금까지 발생한 매출 및 순익을 평균으로 구해서 주장합니다. 하자 보수가 없었더라면 누렸을 월평균 이익을 하자 보수 기간으로 곱해서 주장합니다.
Q) 영업손실 보상 외에 다른 손해도 주장할 수 있나요?
A) 공사비는 임대인이 전액 부담한다면 하자로 인해 의뢰인님 가게의 집기나 물건에 입은 손해를 청구할 수 있습니다. 이는 영업손실과는 별도의 직접 손해에 포함됩니다.
Q) 저희가 이것 때문에 스트레스를 너무 많이 받았는데요. 정신적 손해도 청구할 수 있을까요?
A) 상가 임대 계약에서 임대인의 채무불이행인 경우, 원칙상 정신적 손해는 배상 범위에서 제외됩니다. 채무불이행에서는 재산적 손해가 배상되면 정신적 손해는 특별한 경우가 아니면 인정되지 않는다는 판례가 있습니다. 불법행위라면 인정되지만, 이 사건처럼 건물 하자는 불법행위로 보긴 어렵습니다.
Q) 아 그렇군요. 그럼 저희가 들어올 때 인테리어를 했는데, 인테리어 비용도 청구할 수 있을까요?
A) 공사가 끝나면 정상적으로 영업할 수 있는 거니까 인테리어 비용은 배상 범위에서 제외됩니다. 만일 누수로 인해 인테리어가 손상됐다면 위에 말씀드린 직접 손해에 포함될 수는 있습니다. 그리고 만일 하자가 너무 심해서 영업손실 보상 만으로 해결이 어렵다면 계약 해지 사유가 되는데, 이때는 매몰비용인 인테리어 비용 일부가 손해로 포함될 여지는 있습니다.
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