Q) 변호사님, 2019년에 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 당시 특약사항에 건물 노후화로 인한 리모델링 시 계약이 종료될 수 있다는 조항이 있습니다. 2020년부터 갱신할 때는 이 조항이 없습니다. 건물주가 최근 저에게 리모델링 할 거니까 나가라고 하는데, 상가 명도소송이 가능한 상황인가요? 권리금도 인정하지 않는다고 합니다.
A) 상가임대차보호법상 2가지를 나눠봐야 합니다. 첫째는 명도 특약의 해석입니다. 2019년에는 특약이 있지만 2020년 이후로 없다면, 당사자 간에 특약을 없애기로 합의한 것인지, 특약의 승계로 봐야 하는지가 쟁점입니다. 계약서에 외에 주고받은 대화 내역이나 다른 정황 증거가 있는지요?
Q) 아니요 없습니다. 갱신 계약서를 썼는데 특약에서 해당 문구만 빠졌습니다. 갱신 이후로는 임대인이 리모델링을 언급한 바 없습니다. 갑자기 요구하는 것입니다.
A) 그렇다면 특약의 승계보다는 갱신하면서 해당 문구가 삭제 합의되었다고 보는 게 맞습니다. 설령 특약의 승계로 보더라도 리모델링 상가 명도는 정확한 계획, 일정 등이 구체적으로 합의돼야 합니다. 제가 말씀드린 2번째 쟁점입니다. 그런데 과거 계약으로 보더라도 미래에 언젠가 리모델링이 될 수 있다는 것이지, 구체적인 계획과 합의라고 보긴 어렵습니다.
Q) 그러면 상가 명도소송은 어렵다고 보는 게 맞을까요? 상가임대차보호법도 임차인을 보호해 준다고 들었는데요.
A) 의뢰인님 사건에서는 리모델링을 이유로 상가 명도소송은 어렵다고 봅니다. 상가임대차보호법이 무조건 임차인만 보호해 주는 것은 아닙니다. 리모델링 명도 합의도 유효한 사건이 있습니다. 정확한 특약이 있고, 이를 기초로 보증금, 월세 감액에 합의한 경우입니다. 이때는 상가임대차보호법에 반하지 않습니다.
Q) 그렇군요. 그럼 저는 나갈 때 권리금을 받을 수 있고, 명도소송에 대응할 수도 있다고 보는 게 맞을까요?
A) 맞습니다. 권리금을 인정하지 않는다는 특약은 상가임대차보호법에 위반되어 무효 주장이 가능합니다. 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 특약이기 때문입니다. 권리금을 인정하지 않는 대가로 의뢰인님이 혜택을 본 게 없다는 전제입니다.
Q) 변호사님 말씀을 정리하면, 리모델링을 이유로 상가 명도소송을 하기 위해서는 계약 당시에 정확한 계획을 고지하고 특약을 맺거나, 이로써 임차인에게 유리한 혜택이 있거나 등등 서로 간에 공평한 합의를 해야 한다는 말씀이시죠? 저는 일방적인 특약이니까 안 된다고 보면 되나요.
A) 맞습니다. 상가임대차보호법에 위반되는 특약이기도 하고, 특약 자체가 명도에 합의했다고 보기도 어렵습니다. 더구나 갱신할 때는 특약이 삭제되기도 했으므로 효력이 유지된다고 보기 어렵습니다. 이러한 이유로 상가 명도소송이 들어와도 충분히 승소 가능하다는 의견입니다.
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