Q) 변호사님, 이번에 부동산 임대차 계약을 맺었습니다. 전세 계약이고 제가 임차인입니다. 계약 맺을 때 전세금 반환보증에 들기로 했습니다. 보증금 반환 때문에 임대차 계약의 특약사항으로 넣어두려고 하는데 괜찮을까요?
A) 좋습니다. 전세금 반환보증은 보증금 반환에 있어서 필수이므로 당연히 계약서에 반영해야 합니다. 계약서 본문에 없다면 특약으로 넣어두면 좋습니다.
Q) 그런데 제가 공인중개사를 통해서 계약을 했는데요. 불안해서 혹시라도 전세금 반환보증이 안 되면 어떻게 할 거냐라고 물어봤습니다. 불법건축물이나 건물에 잡혀있는 대출 때문에 안 되기도 한다고 그러더군요. 그랬더니 공인중개사가 혹시라도 보증금 반환에 문제가 생기면 자기가 대신 책임진다고 합니다. 이게 말이 되나요?
A) 공인중개사는 말 그대로 알선 및 중개만 하는 것이지 계약 당사자는 아닙니다. 그래서 원칙상 전세 보증금에 대해서 임대인 대신 책임지지 않습니다. 물론 중개행위를 하는 과정에서 잘못된 정보나 불법행위가 있다면 책임지는 경우도 있습니다. 전세사기에 가담했다면 더욱 그렇습니다. 하지만 일반적으로 공인중개사는 임대인 대신 전세 보증금 반환 의무는 없습니다.
Q) 공인중개사가 대신 책임진다는 말만 믿으면 안 된다는 말씀이시죠? 만일 계약서 특약사항으로 넣어두면 어떤가요. 예컨대 이런 겁니다. 전세금 반환보증의 문제로 계약이 불성립될 경우, 불성립된 책임에 대해서 공인중개사가 책임진다.라는 문구는 어떤가요?
A) 말로 하는 것보다는 당연히 계약서에 써두면 좋습니다. 위 특약사항도 유효하긴 합니다. 다만 책임진다는 표현이 구체적으로 어떤 것을 책임지는 것인지 분명해야 합니다. 예컨대, 계약이 불성립될 경우 이미 넣었던 계약금 및 중도금을 임대인과 연대해서 책임진다는 것인지, 별도의 금전으로 배상한다는 것인지가 구체적으로 드러나야 합니다.
Q) 아 그렇군요. 저도 그냥 책임진다고만 하니까 중개 수수료만 안 받고 끝내겠다는 의미로 보이더라고요. 공인중개사 스스로 임대인과 연대해서 계약금 및 중도금 반환을 해주기로 특약한다면 이때는 공인중개사에게도 배상 책임이 가능한가요?
A) 가능합니다. 공인중개사는 계약 당사자는 아니지만 스스로 나서서 배상 책임을 인정했기 때문에 일종의 연대보증을 선 것입니다. 아마 임대인과 친분이 있거나 계약이 확실한 경우에 그렇게 하는데, 그래도 일반적이진 않으니까 주의해야 합니다.
Q) 변호사님 말씀을 정리하면, 계약이 끝날 때 보증금을 반환하는 것은 공인중개사가 임대인 대신 책임지지 않지만, 계약 체결 과정에서 공인중개사의 잘못된 정보 고지로 계약이 불성립하는 경우, 공인중개사 스스로 대신 책임지기로 특약에 맺었다면 이때는 법적 책임이 있다는 말씀이시죠?
A) 맞습니다. 건물과 권리관계에 대한 정보를 공인중개사는 제대로 고지할 의무가 있고, 만일 잘못된 정보 고지로 당사자가 피해를 본다면 손해배상 책임도 가능합니다. 더구나 스스로 책임지겠다고 서명한 경우면 더욱 그렇습니다.
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