Q) 변호사님, 제가 전세 계약을 해지 하고 싶은데요. 이유는 계약 당시에 등기부를 확인하고 계약금 5%를 지급했습니다. 그런데 전세자금 대출을 받으러 은행에 갔는데요. 알고 보니 며칠 전에 저희가 계약한 집에 가압류가 걸려있어서 대출을 못 받는다고 합니다. 제 잘못이 아니니까 전세 계약을 해지할 수 있는 것 맞죠? 해지 통보는 어떻게 하나요?
A) 맞습니다. 계약금을 지급할 당시에는 없었던 사정이 발생했기 때문입니다. 계약 당시에 등기부도 미리 보셨던 것 같은데, 당시에는 발견할 수 없었던 사정이니까요. 전세 계약 해지는 충분히 가능합니다.
Q) 임대인 말로는 전세자금 대출을 안 받고 일반 신용 대출을 받으면 잔금 지급할 수 있지 않냐? 계약할 때 전세자금 대출을 꼭 받는다는 얘기가 없었다고 우기는 데 어떻게 하나요?
A) 보통 전세 계약할 때 전세자금 대출받는 것을 쓰고, 만약 임대인 사정으로 전세자금 대출이 안 나올 경우 계약을 해지한다는 문구도 넣습니다. 의뢰인님은 계약서에 이 문구가 빠져있는 건가요?
Q) 네 제가 중개사님 통해서 했는데도 그 문구는 계약서에 없어요. 그러면 전세 계약 해지가 불가능한가요? 계약서에 문구가 있어야만 가능한가요?
A) 계약서에 있으면 더 완벽했겠지만 없더라도 계약 해지 사유는 됩니다. 왜냐하면 반드시 전세 자금 대출이 아니더라도 계약금 입금 후 잔금 지급 전에 예상 못 한 사정이 발생한 거니까요. 그 사정이 임대인 잘못으로 발생했기 때문입니다. 가압류는 정상 계약에 장애가 될 만한 충분한 사유입니다.
Q) 감사합니다 ㅠㅠ 그러면 전세 계약 해지 통보는 어떻게 해야 하나요? 문자로 보내면 되는지 내용증명으로 보내야 하는지 궁금합니다.
A) 내용증명으로 보내면 가장 확실합니다. 문자나 카톡으로 보내는 게 안 되는 건 아니지만 증거로는 반드시 보관해야 합니다.
Q) 내용증명에 전세 계약을 해지한다는 문구만 있으면 될까요? 어떤 양식이나 꼭 들어가야 하는 내용도 있을까요?
A) 전세 계약의 내용을 쓰고 해지하는 이유를 써야 합니다. 이미 지급한 계약금을 언제까지 돌려달라는 문구도 기재해야 합니다. 만일 미 지급 시 법적 조치도 가능하다는 내용도 담는 게 좋습니다.
Q) 내용증명을 보냈는데도 계약금을 안 돌려주거나 전세 계약 해지를 인정 못한다고 답장이 오면 어떻게 되나요?
A) 계약 해지 및 계약금 반환 소송이 가능합니다. 소송 시에는 등기부만 조회하면 가압류 결정 일자가 표시되므로 임대차 계약서, 등기부, 내용증명 발송본을 첨부해서 증거로 내면, 승소에는 어려움이 없어 보입니다. 처음 계약할 때 가압류나 전세 자금 대출에 대해서 임대인 쪽에서 미리 얘기한 게 아니라면요.
Q) 감사합니다 변호사님 ㅠㅠ 승소에 어려움이 없다고 하시니까 안심되네요. 그래도 전세 자금 대출받는다고 등기부를 확인해 본 게 천만다행입니다. 만약에 모르고 입주했으면 큰일 날 뻔했네요.
A) 맞습니다. 등기부 조회 없이 잔금을 치르고 입주까지 했다면 상황이 조금 어려워집니다. 등기부를 확인하지 않은 잘못도 임차인에게 있으니까요. 모쪼록 다행입니다.
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