오피스텔 및 상가 잔금 불가 시, 개인회생 신청 가능성

Question

현재 중도금 대출 진행 중이고, 입주 지정 기간 만료되었습니다. 계속 이자가 쌓이는 중입니다ㅠ

상가 분양가 7억
오피스텔 분양가 8억 
10프로 계약금 납부,
50프로 중도금 대출 중입니다.

전매도 힘든 상황이고, 잔금을 치를 여력이 전혀 없는 상황입니다.

중도금 대출 연체로 인해 대출 알선 금융기관에서 저의 재산을 압류할 수 있나요?

해당 건과 관련하여 개인회생 신청이 가능할까요?

이장주 변호사 · Answer

1. 중도금 집단대출에 대하여 채권 금융기관에서는 부동산담보대출로 취급한 사례가 있습니다. 이에대해 별제권부채권으로 기재하고 개인회생절차를 진행하여 인가결정 된 유사사건 진행경험이 있습니다. 분양계약의 정확한 내용과 채권금융기관에 따라 달리 대응해야 하므로 경험많은 전문가와 직접 상담을 통해 도움을 받으셔야 할 것입니다.

2. 개인회생절차에서 가장 중요한 것은 월 변제액의 결정입니다. 변제액은 채무자 및 그 가족의 연령, 피부양자의 수, 소득수준, 자산정도, 거주지역, 그 밖에 필요한 사항을 종합적으로 고려하여 산정이 되므로 반드시 전문가와 직접 상담해 보고 판단하는 것이 시행착오를 줄일 수 있습니다.

[채무자대리인제도 안내]
대부업체의 과도한 추심으로부터 채무자를 보호하기 위해 마련된 제도로써 채무자가 변호사를 대리인으로 선임하면 선임즉시 채권사(대부업체)는 채무자를 방문하거나 전화 문자 우편 등 직접적인 추심행위를 금지하는 제도입니다.
모든 것이 끝났다고 생각될 때 새로이 시작하는 또 하나의 기회가 있습니다. 감당할 수 없는 과도한 채무로 희망이 보이지 않을 때 회생파산 전문변호사(대한변협 등록 제2019-789호)가 당신의 새로운 시작을 함께 합니다.

곽경태 변호사 · Answer

서울회생법원 파산관재인 출신 곽경태 변호사입니다(법무법인 백상)

1. 채권은행의 집행
중도금 만기 후 대출이 안되거나 잔금납부가 안되는 경우 채권은행에서는 당해 물건에 대하여 근저당권을 실행하여 경매로 넘기고 채권을 변제받아 가게 되며, 중도금대출채무중 잔액과 잔금채무는 은행 또는 분양사에 대한 부채로 남게 됩니다. 그러한 경우 각 채권자는 의뢰인을 상대로 간단한 소송과 함께 가압류 후 강제집행에 나서게 됩니다. 분양계약서상 중도금 납입 이후에는 계약자 임의의 계약해제가 안될 것입니다.

2. 개인회생 등
최근에 상가 등 부동산 가격이 매우 낮아졌고 20-21년경 고분양가였기 때문에 경매로 넘어가는 경우에도 분양가 대비 50-60%의 낙찰률을 밑돌 것으로 예상됩니다. 즉 나머지 분양가 금액이 부채로 남는 것인데, 중도금 및 잔금을 전혀 처리할 여력이 되지 않는 경우 계약관계에서 벗어나는 것이 필요합니다. 계약관계에서 벗어나고 나머지 채무를 정리할 수 있는 유일한 방법이 개인회생 또는 개인파산인데 어느 절차를 선택할 것인지는 의뢰인의 현재 재산보유 현황 및 소득 현황을 보고 판단하여야 합니다. 분양대금 채무인 경우 개인회생도 상당히 복잡한 절차를 거쳐야 하고 남은 잔존 채무도 만만치 않을 것이기 때문에 제반 사정을 검토해서 개인파산도 고려해 볼 수 있습니다. 연체가 시작된 이후에는 대응할 수 있는 방법이 더 적어질 수 있습니다.  만기가 다가와 연체가 시작될 것으로 예상되시는 경우라면 제가 아니라도 좋으니 미리 민사와 도산절차에 밝은 변호사와 상의하시는 것이 조금이라도 손실을 줄이면서 부채를 청산하는 길이라 생각됩니다.

윤관열 변호사 · Answer

우선 계약 해지의 의사표시를 내용증명을 통해 분양대행사 및 시행사에게 고지하실 것을 권유드립니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.