[강제경매] 경매당한 임차인, 권리분석 어떻게 할까요? 

이때, 어떻게 권리분석하여 본인이 어느 위치에 있는지, 보증금을 얼마나 받을 수 있는지 등을 알 수 있을까요?

우편으로 받은 경매 안내문이나 통지서 등을 보았다면

‘2023타경OOOO 부동산 강제경매’

라는 사건번호와 채권자, 채무자, 소유자 성명 등을 확인할 수 있습니다. 이후 '대법원 경매' 사이트에 접속하여 해당 사건번호를 조회하여 어느 단계에 있는지 정보를 확인합니다.

임차권 등기를 하지 않으신 분들이라면, 주택임대차보호법상

대항력(제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘)과

확정일자를 갖췄는지 확인합니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 한 다음 날 0시에 취득하게 됩니다.

등기부 등본을 발급받아 보시면 자신의 대항력 취득일보다 등기접수일자가 빠른 근저당권등기 등이 있을 테고, 통상 근저당권등기가 말소기준권리가 됩니다. 낙찰되면 말소기준 근저당등기 이후 모든 등기는 소멸 말소된다. 임차인의 대항력취득일과 확정일자보다 후일자의 가압류등기, 압류등기, (후순위) 근저당권등기 등은 임차인보다 후순위라 보증금이 우선 배당될 것입니다. 다만 예시를 든 것이고 이와 다를 수 있기 때문에 자세한 것은 변호사와 상담을 받으시길 바랍니다.

다가구주택은 넓게 단독주택이라 하고, 여러 세입자가 있어 소액보증금과 나머지 보증금에 대한 안분 혹은 우열관계가 발생하니 배당에 대해 변호사와 상담하시기 바랍니다.

임차인은 근저당권설정등기의 등기접수일자가 언제인지 확인하시고, 이 일자를 기준시점으로 해 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 ‘소액임차인의 범위 등 안내’를 보아 자신의 상황과 대비하여 체크해봅니다.

낙찰되면 배당할 금액을 배당순위에 따라 배당을 실시하는데, 배당순위는 1. 집행비용 2. 제3취득자의 필요비 유익비  3.최우선 변제되는 소액보증금 중 일정액(최종 3개월분 임금과 3년간의 퇴직금 등도 같은 순위)  4. 당해세  5. 우선변제권 있는 담보물권 등 채권  6. 이하 후순위 기타 채권 순입니다. 

자세한 내용은 변호사와의 상담을 통해 준비하시기 바랍니다. 

감사합니다.

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[반얀 법률사무소 대표변호사 한지유]