전 집주인 상대로 아파트 하자 소송이 가능한가요 

Q) 변호사님 안녕하세요. 제가 지난 8월에 아파트를 매입해서 이사했습니다. 그런데 이사하고 보니까 저희 아파트가 다른 호실과 다르게 외벽에 하자가 있다는 걸 알게 됐습니다. 이럴 때 전 집주인 상대로 하자 소송이 가능한지 궁금합니다.

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A) 하자 소송이라고 하셨는데 크게 2가지로 나눠집니다. 계약 자체를 해제하는 방법, 계약을 유지하면서 수리비를 받는 방법이 있습니다. 어떤 걸 원하시는 건가요.

Q) 둘 다 가능하다면 매매 계약을 해제하고 싶습니다. 전 집주인 상대로 하자 소송을 할 수 있는 건가요.

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A) 우선 아파트 하자 보수이기 때문에 관리사무소에서 해결 가능한 수준인지, 외부 업체에 의뢰해야 하거나, 수리비가 드는지 확인해야 합니다. 만일 관리소에서 해결 가능한 수준이면 계약해제는 어렵습니다. 계약해제는 하자가 있다고 다 되는 게 아니라, 정상 생활이 불가능할 정도로 심각한 수준만 가능하기 때문입니다.

Q) 업자 분을 불러서 물어보니 하자가 심각한 정도이며 큰 외벽 공사를 하지 않으면 안쪽으로 누수가 돼 계속 불편할 거라고 합니다. 오래된 아파트라서 그런가 봅니다.

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A) 그렇군요. 그렇다면 민법상 하자담보책임 법리로 가능합니다. 몇 가지 요건이 필요합니다. 계약 당시부터 아파트에 하자가 있었고, 의뢰인님이 그 하자를 알지 못했으며, 하자가 심각해서 계약 목적 달성이 불가능한 수준이고 (수리가 가능해도 수리비가 너무 과도한 경우를 포함), 하자를 안 날로부터 6개월 안에 해야 합니다.

Q) 주변에 언뜻 듣기로는 민법상 채무불이행 책임도 있다고 들었는데 말씀하신 담보책임과는 다른 건가요.

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A) 채무불이행 책임도 가능합니다. 다만, 담보책임은 매매계약과 같은 유상계약의 경우, 일종의 채무불이행 책임의 특칙 같은 규정이라서 하자 소송하는 입장에서 입증 요건이 더 간편합니다. 6개월이라는 기한만 준수하면 상대방 (전 집주인)의 귀책사유를 입증할 필요가 없습니다.

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Q) 그렇군요. 그런데 아까 변호사님께서 계약목적 달성이 불가능한 경우만 가능하다고 하셨잖아요. 저는 하자가 심각하다고 생각하는데 전 집주인은 원래 그 정도는 감수하고 살았다면서 오래된 아파트를 감안하면 괜찮다고 하면 어떻게 되나요? 그 판단은 누가 어떻게 하는 건가요.

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A) 맞습니다. 하자의 정도가 어느 정도 심각한지, 계약 목적 달성이 불가능한 정도인지의 판단은 결국 법원에서 합니다. 하자의 정도는 결국 소송에서 감정을 통해 밝혀집니다. 감정인이 현장을 직접 보고 같은 아파트의 다른 곳과 비교해서 감정회보서를 보내면 재판부에서 판단합니다. 물론 재판부가 감정서에 구속받지는 않지만 상당히 참고는 합니다.