매매가 전세가 전세가율의 관계 

문) 구체적으로 매매가 전세가는 어떻게 다르게 움직이나요.

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답) 매매가는 주식과 같이 파동을 이루면서 장기 우상향합니다. 오를 때 많이 오르고 떨어질 때도 있습니다. 하지만 전세가는 매매가에 비해서 매우 안정적으로 우상향합니다. 지역별로 떨어질 때도 있지만, 전국적으로 전세가격이 다같이 떨어지는 경우는 많지 않습니다.

문) 그렇군요. 매매가와 전세가는 어떤 점이 달라서 가격도 다르게 움직이는 건가요.

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답) 매매가는 필수재이자 투자재입니다. 실수요와 가수요가 함께 있습니다. 사람들이 실거주 하기 위해서 사기도 하지만 투자 목적으로 사기도 합니다. 하지만 전세가는 100% 필수재이며 100% 실수요만 있습니다. 전세를 투자 목적으로 사는 사람은 없으니까요. 이런 차이 때문에 매매가 전세가 가격이 다르게 움직입니다. 매매가는 투자수요가 몰릴 때와 아닐 때에 따라 등락이 있는 반면, 전세가는 실수요가 일정하므로 가격도 안정적입니다.

문) 이해가 됩니다. 그런데 최근 1-2년 사이에 전국적으로 대규모 전세가 하락이 있었잖아요. 역전세, 깡통전세, 전세사기 이런 게 뉴스를 도배했습니다. 변호사님 말씀에 따르면, 전세가는 다같이 하락할 일이 없어야 하는데, 왜 이런 일이 생긴건가요.

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답) 맞습니다. 전세가는 지역별로 공급이 많을 때 일시 하락하는 일은 있지만, 전국적인 대규모 역전세는 거의 없습니다. 하지만 최근 1-2년 사이에 있었습니다. 이유는 3년 전, 임대차 3법이라는 블랙스완이 있었기 때문입니다.

문) 임대차 3법이 전세가격 변동에 직접 상관이 있나요.

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답) 임대차 3법은 전세가 폭등과 상관이 깊습니다. 2020년 여름에 임대차 3법이 통과됐는데요. 2+2 계약갱신청구권이 그겁니다. 갑자기 전세기간이 4년 보장되니까 임대인들은 4년 동안 전세금이 묶일 것을 염려해서 시장에 싸게 내놓은 매물을 거뒀습니다. 전세시장에 공급이 갑자기 부족해져서 전세가가 폭등한 겁니다. 이때 뉴스에는 "집주인이 세입자 면접을 본다" 또는 "세입자가 전세를 구하기 위해 줄을 섰다"는 내용이 많았습니다. 그만큼 전세 매물이 없어서 전세가가 폭등한 겁니다.

문) 그건 폭등이고 폭락은 아니지 않나요.

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답) 원래 모든 가격은 폭등이 있으면 폭락이 있습니다. 어떤 이유든 본질가치에 비해 가격이 폭등하면 시간이 지나면서 다시 본질가치로 수렴하게 됩니다. 임대차 3법의 충격으로 공급이 일시에 부족해져 전세가가 폭등했는데요. 코로나 이후 금리가 급격히 상승하면서 전세 대출에 부담을 느낀 임차인이 월세로 전환했고, 임대인도 바뀐 법에 적응하고 갱신기간도 끝나면서 물량이 풀리면서 전세가가 하락하게 된 것입니다. 이 과정에서 역전세, 깡통전세가 일어난 것이고요. 지금 전세가는 바닥을 치고 다시 오르고 있어요.

문) 그럼 전세가율은 어떤 의미가 있나요. 앞서 전세가율도 중요한 지표라고 했는데 일반인들은 전세가율 데이터를 어떻게 활용해야 하는지 잘 모릅니다. 알려주실 수 있나요.

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답) 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 매매가가 내려가고 전세가가 올라가면 전세가율은 급격히 올라가고, 매매가가 안정되는데 전세가가 오르면 전세가율은 완만히 오르지요. 반대로 전세가가 안정되는데 매매가가 오르면 전세가율은 낮아질 겁니다. 수학 공식에 분모, 분자만 대입하면 간단히 구할 수 있습니다.

문) 그런데 전세가율 데이터가 부동산 내집마련 또는 투자 판단에 어떤 의미가 있는 건가요.

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답) 전세가는 매매가의 하방지지선 역할을 합니다. 아파트 기준으로 매매가가 전세가보다 내려가는 경우는 없습니다. 매매가는 전세가와 달리 실수요 외에 투자수요가 더 있다고 말씀드렸잖아요. 그래서 만일 매매가가 전세가에 가까워져서 전세가율이 높아진다면 더 이상 매매가가 내려가기는 힘들다는 것을 알 수 있습니다. 다시 말해, 아파트를 싸게 살 수 있는 시점에 가까워지는 겁니다.

문) 그런데 전세가율이 높아지는 경우란, 매매가가 내려가서 전세가에 붙는 경우도 있지만, 반대로 전세가가 올라서 매매가에 붙는 경우도 있지 않나요. 이때도 같은 기준으로 보면 되나요.

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답) 맞습니다. 매매가가 내려가서 전세가에 붙을 때는 매매가가 떨어질만큼 떨어졌으니 바닥을 치고 전환될가능성이 있는 반면, 전세가가 올라서 매매가에 붙을 때는 아파트의 실수요가 탄탄해서 앞으로 투자 수요에 불이 붙을 수 있다는 의미입니다. 어떻게 보면 후자의 경우, 매매가가 빠르게 상승할 준비를 마친 것일 수 있습니다. 다르게 표현하면, 본질가치 대비 가격이 싸다고 판단되는 시점이기도 하고, 매매가와 전세가의 차액인 갭이 줄어서 투자자가 들어오는 시점이기도 합니다.

문) 그렇군요. 2가지 경우 모두 방향은 다르지만 전세가율은 높아지는 공통점이 있군요. 구체적인 데이터로 확인하고 싶은데요. 서울 아파트 기준으로 전세가율이 어느정도면 전세가율이 높다고 볼 수 있는 건가요.

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답) 서울 안에서도 지역마다, 구마다 다릅니다. 알아야 할 것은 사람들에게 인기있는 지역, 선호되는 지역일 수록 원래 전세가율이 낮습니다. 서울 아파트 기준, 장기 평균을 보면 전세가율은 50% 내외이고, 가장 높았던 시점의 전세가율은 70-75% 내외였습니다. 2015년 하반기가 여기에 해당합니다.

문) 그렇군요. 변호사님. 그런데 오늘 말씀하신 것은 아파트 기준인가요. 빌라의 경우는 다르게 판단되나요?

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답) 맞습니다. 매매가가 전세가 밑으로 안 떨어진다거나, 전세가율이 높은 시점이 중요하다는 등 오늘 내용은 아파트, 특히 서울 수도권 핵심지 아파트 기준입니다. 빌라는 원래부터 전세가율이 높거나, 높은 상태를 유지하면서 변화가 없는 경우가 많습니다. 때로 매매가가 전세가 밑으로 떨어지기도 하는데, 이를 깡통전세라고 합니다.

문) 그럼 같은 아파트라도 서울 수도권 말고 지방은 어떻게 다를까요?

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답) 마찬가지로 지방으로 갈수록 원래부터 전세가율이 높거나 높은 상태를 유지하면서 변화가 없는 지역이 많습니다. 사람들에게 선호도가 낮은 지역일수록 전세가율은 '원래' '항상' 높은 경향이 있습니다. 그래서 핵심은 전세가율이 항상 높은 지역과 매물을 찾는 것이 아니라, 원래는 낮았지만 높아지는 타이밍을 보는 것이 중요합니다. 그래서 부동산은 물건이 아니라 때를 사는 것이라는 말이 있습니다.