상가권리금회수방해 판례연구-4 

1. 사건의 쟁점

 ① 상가임대차에서 임대차계약기간 동안 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 상가임대차법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부와

② 위와 같은 상황에서 임차인이 새로운 임차인을 주선해오는 과정에서 임대인이 협조를 해주게 되면 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보장해주기로 약정한 것으로 보거나 동의한 것으로 보아야 하는지 여부가 문제가 되었던 사건입니다.

2. 사실관계

원고(임차인)는 2015. 12. 경 피고(임대인)와 사이에, 서울 광진구 소재 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하고, 이 사건 상가건물을 임차하여 음식점을 운영해왔습니다. 원고는 2019. 8. 경 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지해 줄 것을 요청하였고, 피고는 이를 받아들였습니다.

원고는 2019. 9. 경 이 사건 상가건물에서 외식사업을 하려는 회사와 사이에 권리금을 1억 2,500만 원으로 하는 부동산 권리·시설 양도계약을 체결하였고, 피고는 그 무렵 원고의 주선으로 위 회사와 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 위 회사는 2019. 9. 경 이 사건 상가건물의 불법증축 면적 과다 등을 이유로 원고와의 위 부동산 권리·시설 양도계약 및 피고와의 위 임대차계약을 각 해제하였습니다.

피고는 이 사건 상가건물의 불법증축 부분 철거공사를 하기로 하고 2019. 10. 7. 원고에게 임대차보증금 1억 원에서 2019. 10. 7.까지 9개월 7일분의 미지급 차임 및 각종 공과금 등을 공제한 나머지 3,000만 원을 반환하였고, 원고는 같은 날 이 사건 상가건물에서 퇴거하였습니다.

원고는 2019. 10. 30.과 2019. 11. 6.경 피고에게 '불법증축 부분 철거공사에 협조하기 위하여 권리금 회수를 유보한 상태에서 이 사건 상가건물에서 퇴거하였는바, 철거공사 일정에 맞추어 신규임차인을 물색하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 예정이니, 철거공사 일정을 알려 달라'는 취지의 내용증명을 보냈습니다.

그러나 피고는 더 이상 원고의 권리금 회수 기회 요청에 협조하지 않았고 이로 인해 원고는 피고를 상대로 권리금 회수기회를 제대로 부여하지 않고 이를 방해함으로써 원

고의 권리금 회수기회를 박탈하였으므로, 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다며 손해배상청구를 제기하였습니다.

3. 법원 판결요지



[서울동부지방법원 2021. 4. 29. 선고 2020가단141187 판결 손해배상(기)]

가. 관련 법리

상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제1호는 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 사유로 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있을 뿐, 임대인이 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 것을 요구하고 있지 아니하므로, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 이상 임대인이 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지의 의사표시를 하였는지 여부를 불문하고 임대인은 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 할 것이다.

또한, 상가건물의 임대차계약이 상가임대차법에 따라 묵시적 갱신된 경우에 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임 연체액이 3기 차임액에 이른 경우에도 권리금 회수기회 방해금지의 예외사유인 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당한다고 보아야 한다. (대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 등 참조)

나. 이 사건의 경우

위에 본 관련 법리 등에 비추어, 우선 피고에게 상가임대차법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호의무가 발생하였는지를 보건대, 원고가 임대차계약 기간 동안 3기의 차임액을 초과하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 인정되므로, 피고는 원고에 대하여 상가임대차법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 할 것이다.

피고의 동의나 용인 또는 약정에 의하여 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지를 보건대, 피고가 새로운 임차인을 구해 올 테니 임대차계약을 종료해달라는 원고의 요청을 받아들였다거나 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결된 사실을 알면서 원고의 주선으로 신규임차인과의 임대차계약을 체결하였다는 사실만으로는 피고가 원고에게 권리금 회수기회를 보장해 주기로 약정하였다거나 피고가 원고에 대한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 되었다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 피고에게 원고의 권리금 회수기회를 보호해 줄 의무가 있다는 전제에 선 원고의 주장을 받아들일 수 없으며, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.

4. 시사점



3기 이상의 차임액에 이르도록 차임연체를 한 적이 있는 임차인은 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호요구를 임대인에게 더 이상 주장할 수 없게 됩니다. 본 건의 경우 임대인이 임차인을 위해 신규임차인 주선에 한 차례 협조해 준 적이 있었지만, 그렇다고 하여도 이로 인해 임차인에게 권리금 회수기회와 관련된 권리가 다시 발생한다고까지 보기는 어렵다고 판단되었습니다.

따라서 권리금을 받고 싶은 임차인이라면 차임 연체만큼은 발생하지 않도록 주의하셔야 할 것입니다.