상가권리금회수방해 판례연구-3 

1. 사건의 쟁점

수제버거 음식점을 운영하던 임차인이 상가임대차계약 종료시점에 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 하였는데, 임대인이 음식점에서 발생되는 냄새로 인해 민원이 지속적으로 발생하였다는 이유로 점포의 업종을 변경해서 받기 위해 기존 임차인이 주선해온 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 수 있는지가 사건의 쟁점이었습니다.

임대인은 위와 같은 사유가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유에 해당한다고 주장하였습니다.

2. 법원 판결요지



[서울중앙지방법원 2021. 4. 7. 선고 2020나18124 판결 손해배상(기)]

가. 정당한 사유의 해석

상가임대차법 제10조의4 제2항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다”고 하면서 제1호에서 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 자급할 자력이 없는 경우”, 제2호에서 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우”, 제3호에서 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”, 제4호에서 “임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우”라는 내용을 각 규정하고 있는데, 관련 규정의 체계상 앞서 열거하고 있는 정당한 사유 이외에 예외적으로는 인정되는 정당한 사유는 엄격하게 해석하여야 한다.

나. 본 사건에서 임대인에게 정당한 사유가 존재하였는지에 관한 판단

원고(임차인)가 음식점을 운영하면서 관련 민원이 다수 제기되었다는 사실은 인정할 수 있다. 그러나 위와 같은 사정만으로는 피고(임대인)에게 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있었다고 보기 어렵다.

① 피고는 원고가 프랜차이즈 수제버거 음식점 영업을 하기 위한 목적으로 임대차계약을 체결하려고 한다는 사실을 알고서, 원고에게 이 사건 점포를 그 목적대로 사용, 수익할 수 있는 상태로 제공하기로 하는 내용을 포함한 임대차계약을 체결하였다.

② 프랜차이즈 수제버거 음식점 역시 일반적인 음식점과 마찬가지로 일정 정도는 조리 과정을 거쳐 완성된 음식을 손님들에게 제공하여야 하므로, 그 과정에서 음식 냄새가 발생하리라는 건 임대인인 피고가 당연한 경과로 예상할 수 있는 일이었다.

③ 원고는 피고에게 민원 해결을 위해 이 사건 점포에 음식 냄새 배기를 위한 덕트를 설치하면 좋겠다는 의견을 피력하였으나 피고는 이 사건 점포에 덕트를 설치하는 것을 반대하였다.

④ 이 사건 건물의 구조상 많은 비용을 들이지 않고 덕트의 설치가 가능한 것으로 보이고, 덕트 설치를 통하여 음식 냄새에 따른 민원도 해결이 가능한 것으로 보인다.

다. 권리금 상당 손해배상청구에 대한 판단

1) 손해배상책임 인정

원고가 이 사건 임대차계약 만료 전에 신규임차인과 이 사건 권리금계약을 체결하고, 2018. 11. 7. 피고에게 신규임차인과 신규 임대차계약을 체결하여 달라고 요청하였으나, 같은 달 9. 피고로부터 확정적인 거절의 의사표시를 받았음은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약의 임대인인 피고는 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절하여 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하고 그로 인하여 원고에게 손해를 가하였다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 의하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

2) 손해배상책임의 제한

상가임대차법 제10조의4 제1항, 제3항이 적용되는 손해배상청구소송의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어야 하므로, 공평의 원칙에 기하여 책임을 제한할 수 있다.

앞서 본 인정사실 및 인정근거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 기존 임차인에게 권리금을 지급한 바 없는 점, ② 권리금에는 임대차 목적물의 장소적 이익과 관련된 지역 권리금이 일부 포함되어 있고 그러한 지역권리금은 임차인인 원고가 영업과정에서 기여하여 형성한 것으로는 보기 어려운 점 등을 종합하면 피고들의 원고에 대한 손해배상책임을 80%로 제한함이 타당하다.

3. 시사점



음식점을 운영하던 임차인이 임대차계약이 종료될 시점에 같은 음식점을 운영할 신규임차인을 주선해왔는데, 임대인이 음식점에서 냄새가 많이 나서 점포의 업종이 바뀌길 바란다며 위 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 경우,

법원에서는 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 보지 않는 사례가 많습니다. 기존 임차인이 음식점을 하는지 처음부터 알고 임대차계약을 체결하였던 것이고, 냄새를 줄일 수 있는 조치가 존재함에도 이를 거부하고 무조건 거부만 하겠다고 하는 것은 임차인에게 일방적으로 피해를 주는 행위이기 때문입니다.

다만, 위 정당한 사유는 구체적인 사례마다 다른 결과가 나올 수도 있으므로 유사한 상황에 처하게 되시면 법률전문가에게 자문을 구하시길 바랍니다.