상가권리금회수방해 판례연구-2 

1. 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상책임 관련 법리

가. 법령 – 상가건물임대차보호법 제10조의4

나. 대법원 판례 법리

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

2. 사안의 개요

원고는 건물의 소유자이자 임대인이고, 피고는 임차인입니다.

원고와 피고는 2008년 경 상가임대차계약을 체결하였고, 특약사항으로 “임차인은 임대인에게 권리금을 요구하지 못한다”고 정하였으며, 이후 매년 묵시적으로 갱신해왔습니다.

원고는 건물이 지상 6층임에도 엘리베이터가 설치되어 있지 않아 4, 5, 6층이 상당기간 임대가 되지 않자 엘리베이터설치공사 및 건물대수선공사를 계획하였고, 2017년 경 피고에게 이를 알리며 임차부분의 70% 정도 면적이 필요하니 더 이상 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 하였습니다.

그러자 피고는 피고가 권리금을 회수할 기회가 박탈된다는 이유로 이의를 제기하였고, 제3자에게 권리금 8,350만 원에 상가권리를 양도하는 계약을 따로 체결하면서 원고에게 위 제3자와 임대차계약을 체결해달라고 요구하였습니다.

원고는 피고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약에 대해, 건물대수선의 이유로 거절하거나 병상에 있음을 이유로 계속 미루며 피고의 요구를 거절하였습니다. 피고는 결국 주선한 신규임차인에게 권리양도 계약금을 반환하였습니다.

3. 법원 판결요지



[수원지방법원 2021. 2. 16. 선고 2019나76948(본소), 2019나76955(반소) 판결]

가. 판단 – 권리금 회수기회 방해행위 인정

① 이 건물에 설치되어 있지 않은 엘리베이터를 추가 설치하는 것은 이 건물의 임대·매매를 위한 투자로 원고에게 이익인 반면 피고에게는 더 이상 임차부분에서 영업을 할 수 없는 예기치 못한 불이익을 입게 하는 일인 점,

② 원고가 엘리베이터 설치계획을 철회하지 않는 한 임차부분의 점포 면적이 현저히 감소하고 수개월 운영을 할 수 없어 그러한 점포에 입주하려는 신규임차인을 찾기가 매우 어려워 사실상 그 자체로 피고의 권리금 회수기회를 박탈할 가능성이 높고 원고 역시 피고와의 대화에서 이를 인정하고 있는 점,

③ 이와 같이 신규임차인을 찾기 어려운 여건에서 피고가 신규임차인을 구해 왔는데도 원고는 피고에게 새로운 임대차계약을 체결할 수 없다고 반대하였던 점,

④ 피고는 원고에게 권리양도계약에서 정한대로 신규임차인과 상가임대차계약을 체결해 줄 것을 통지하였다가 원고의 사정을 고려하여 신규임차인에게 양해를 구하고 한 차례 연기해주었는데, 원고는 재차 연기해 줄 것을 요구하며 임대차계약 체결에 적극적인 자세를 보이지 아니하고 임대인과의 신뢰관계 형성에 의심이 생길 가능성이 있는 행동을 한 점 등을 종합하면,

원고가 임차부분의 면적 70% 이상을 엘리베이터와 통로로 사용하기 위해 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시한 것만으로 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있고,

게다가 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 원치 않았던 원고가 신규임차인과의 약속을 미루며 두 번째 약속을 어기면 안 된다는 신규임차인의 말을 무시하고 자신의 입장만을 고집하며 아무런 연락없이 대리인을 보내는 등의 조치도 취하지 않고 방치한 행위는 신규 임대차계약 체결을 거절한 것으로 볼 수 있어,

원고는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 사이에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절함으로써 피고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 할 것이므로, 그로 인하여 피고가 입은 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다.

나. 손해배상책임의 범위

피고가 신규임차인에게 지급받기로 하였던 권리금은 권리양도계약에 따르면 83,500,000원이었는데, 법원 감정 결과에 따른 권리금 감정금액은 55,356,000원이었습니다.

상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면 권리금계약에 따른 권리금 액수와 위 감정금액 중 적은 금액을 기준으로 해야 하기에 손해배상액의 상한은 55,356,000원이 됩니다.

다만, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한될 수 있고,

재판부는,

① 상가임대차법상 권리금 보호 조항이 피고가 원고와 최초로 임대차계약을 체결한 때로부터 7년 후인 2015. 5. 13. 신설됨에 따라 비로소 피고가 임대인에 대하여 손해배상을 구할 수 있는 법적 근거가 마련된 점,

② 피고는 여러 학교, 금융기관, 각종 상가와 인접하고 후면 주택지에 위치한 이 사건 건물에서 약 10년 동안 중식당을 운영하면서 영업 이익을 얻은 점

③ 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하여,

원고가 피고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한하였습니다.

따라서 피고는 권리금 상당액 55,356,000원 중 50%인 27,678,000원에 대해 배상을 받을 수 있었습니다.

4. 시사점



① 이 사건의 경우 임차인이 약 10년 동안 영업을 하였던 점 등을 이유로 손해배상금을 50% 감액하였는데, 많은 판례들이 위와 같이 권리금을 감정가대로 그대로 인정하기보다 사용수익을 충분히 한 점이나 권리금회수기회 보호규정이 임대차 도중에 만들어진 점 등을 고려하여 권리금 상당 손해배상금을 일정부분 감액하는 판결을 하고 있습니다.

② 임대인인 원고는 자신에게 질병이 있어 입원, 시술, 요양 등을 이유로 신규 임대차계약 체결에 임해주지 못했다거나 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 미리 고지하였다거나 안전사고의 예방을 위한 대수선공사였다는 등의 정당한 사유가 있었다는 주장을 하기도 하였으나, 모두 인정받지 못하였습니다.

철거 또는 재건축계획은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함해 구체적으로 고지를 해야하는 데 이를 하였다는 증거가 없었고, 안전사고의 우려가 있다는 점에 대해서도 입증을 해내지 못하였기 때문입니다. 실제 소송에서 위와 같은 사유로 정당한 사유를 인정받은 사례는 극히 드문 편입니다.

위와 같이 권리금 손해배상 소송은 상가임대차법의 취지상 임차인에게 다소 유리한 방향으로 해석되는 경우가 많은 편인데, 임대인도 임차인도 위와 같은 분쟁을 대비하여 법률전문가와 미리 상담을 하여 권리를 보호할 수 있도록 대비를 하셔야 할 것입니다.