역전세 때문에 전세 재계약시 감액했다면 차액 청구 가능한가요 

문) 변호사님, 전세를 살고 있다가 재계약 할 때쯤 역전세 때문에 가격이 많이 내려가서요. 집주인과 전세 재계약을 하면서 가격을 내리기로 했습니다. 그러면 가격이 내려간 부분의 차액은 먼저 돌려줘야 하는 거 아닌가요.

답) 당연히 맞습니다. 그런데 질문하신 내용을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 의뢰인 분이 생각하는 재계약하고 법률상 재계약의 의미가 다를 수 있기 때문입니다. 재계약을 했다고 하셨는데, 앞서 계약갱신청구권은 이미 행사하신 건가요. 아니면 말 그대로 새롭게 합의하신 건가요.

문) 원래 계약갱신청구권을 행사하고 2년 더 살려고 했거든요. 그런데 2년 만료되는 시점에 인근에 역전세 때문에 전세가격이 모두 내려갔어요. 같은 가격이면 더 좋은데 이사갈 수 있겠더라고요. 그래서 제가 집주인한테 상황을 설명하고 가격을 내려서 전세 재계약을 할 건지 물어봤습니다.

답) 그럼 의뢰인님께서는 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라, 전세 재계약을 안 하면 다른데로 이사가겠다고 분명히 밝히신 게 맞는지요.

문) 맞습니다. 갱신하겠다고 한 적은 없습니다. 최근에 역전세 때문에 재계약을 하기로 합의한 겁니다. 재계약을 안하면 제가 더 있을 이유가 없습니다.

답) 좋습니다. 그렇다면 임대차 계약서도 새로 작성하신 게 맞는지요. 의뢰인 분들 중에는 말은 재계약을 했다고 하지만 법률상 계약갱신으로 해석되는 경우도 많기 때문에 여쭤봅니다.

문) 맞습니다. 기존 전세 계약서가 있는데, 신규로 새로운 전세 계약서를 썼습니다. 여기보면 기존 전세 계약과 전세 재계약이 차액이 5,000만원입니다. 차액 5,000만원은 언제 어느 시점부터 돌려받을 수 있는지요.

답) 전세 재계약이 시작되는 시점부터 반환 의무가 발생합니다. 기존 전세 계약이 신규 전세 재계약으로 대체되었기 때문에, 기존 전세보증금 중에서 일부인 5,000만원의 반환의무가 발생합니다. 이를 안 돌려주면, 보증금 반환 청구로 해결하면 됩니다.

문) 언뜻 듣기로 부당이득 반환청구를 하라고 들었는데요. 법률상 어떤 게 정확한 건지요?

답) 2개의 전세계약이 대체되는 과정이므로 굳이 부당이득 반환청구를 할 필요없이, 계약상 보증금 반환 청구를 하면 됩니다. 지급명령으로 빠르게 해결할 수 있습니다.

문) 지급명령이요? 일반 소송과 다른 건가요.

답) 일종의 약식소송으로 빠르게 법원의 판결문을 확보하는 절차입니다. 지급명령신청서에 보증금 5,000만원을 청구하고 기존 전세 계약서와 신규 전세 계약서를 증거로 내면 인정됩니다.

문) 감사합니다. 그런데 제가 은행에 전세자금대출도 받고 있어서요. 대출이자가 계속 붙어가는데 전세 재계약시 대출도 같이 연장했거든요. 이 대출이자도 상대방한테 받을 수 있는지요.

답) 차액 5,000만원을 안 돌려주면, 전세 재계약 시점부터 5,000만원에 대한 이자는 지연손해금으로 봐야합니다. 그래서 원금과 함께 청구 가능합니다. 다만, 소송을 하면 법정 지연손해금이 연12% 발생하는데, 대출이율이 연12% 보다 높지 않을 것이므로, 이 경우에는 법정 지연손해금으로 청구하는 게 금액상 유리합니다.