전세금반환소송에서 패소할 위험이 있을까요? 

문) 변호사님, 전세금을 못 돌려받고 있습니다. 저는 정상적으로 생활하다가 전세계약이 끝나기 전에 계약갱신 거절 통보를 남겼습니다. 그런데 임대인은 새로운 사람을 못 구했다면서 기다리라고 하네요. 제가 전세금반환소송을 제기하면 패소할 위험도 있을까요? 전세금 돌려받기가 이렇게 힘든지 새삼 알았네요.

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답) 일단 의뢰인님의 전세계약이 언제 만료되는지, 언제 갱신거절 통보를 남겼는지, 어떻게 남겼는지 알려주세요.

문) 계약만료일은 12월 15일입니다. 저는 3개월 전에 문자로 통보했습니다. 2개월 전에는 이사갈 집도 정했다고 또 남겼습니다. 이사갈 집 계약금 6,000만원이 들어갔다는 것도 카톡으로 통보하고 내용증명도 보냈습니다.

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답) 그렇군요. 전세금 돌려받기는 당연히 가능합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법상 계약만료 2개월 전까지 갱신거절하면 됩니다. 문자든 내용증명이든 근거가 확실하니까 절차상 문제도 없습니다.

문) 그런데 임대인은 부동산에 물어봤다면서 99%는 날짜를 협의해서 나간다고 주장합니다. 이 말이 맞는지요? 너무 확신을 갖고 얘기하니까 저도 흔들리네요.

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답) 물론 협의할 수 있습니다. 임대인이 말하는 건 대개 협의해서 일정을 조절한다는 뜻입니다. 하지만 새로운 곳에 이사 일정이 있다면 협의가 어렵지요. 원칙상 전세계약 만료시점에 반환해야 합니다. 새로운 임차인과는 무관합니다.

문) 임대인은 새로운 사람 안 들어오면 돈이 어디있나고 말합니다. 전세가 안 나가면 전세금반환소송 하라고 배짱으로 버티고 있는데, 소송 가능한가요?

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답) 전세금반환소송 가능합니다. 만약 의뢰인님의 갱신거절 통보가 늦었다면 묵시적 갱신이 되는데요. 하지만 주택임대차보호법에서 규정한 기한 안에 근거를 남겼기 때문에 괜찮습니다. 만료시점에 전세계약은 끝난 겁니다. 갱신은 되지 않습니다.

문) 다행입니다. 그런데 제가 돈을 못 받으면 이사갈 집에 잔금을 치를 수 없습니다. 계약금은 넣었는데, 만일 전세보증금을 못 받아서 이사갈 집에 잔금을 못 치르면 어떻게 되나요?

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답) 민법상 특별손해의 영역입니다. 특별손해는 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우 배상범위에 포함됩니다 (민법 393조 단서) 의뢰인님이 계약금 6,000만원 들어갔다는 걸 내용증명으로 알린 것은 매우 잘한겁니다. 상대방이 알 수 있게 만들었습니다.

문) 그러면 전세금반환소송과 별도로 배상받을 수 있는 건가요? 전세금반환소송도 시간이 많이 걸리지 않나요. 어떻게 되나요?

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답) 만일 전세금을 못 받아서 이사갈 집의 계약이 해지되고, 해약금으로 6,000만원을 몰취당한다면, 임대인에게 특별손해 주장이 가능합니다. 전세금반환소송에 같이 붙여서 6,000만원을 청구합니다. 하지만 계약금 6,000만원을 돌려받는다면 인정 안 됩니다. 이때는 신규계약이 해지되는 과정에서 피해받은 중개수수료 등등을 배상범위에 포함시킬 수 있습니다.

문) 정리하면 전세계약 만료시, 신규 임차인이 구해지는 것과 무관하게 전세금 돌려받기가 가능한 건 맞는거지요? 제가 전세제도를 잘못 이해하고 있는 것은 아니죠.

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답) 맞습니다. 신규 임차인이 구해지는지 아닌지는 법률 관점에서 쟁점은 아닙니다. 관행상 협의는 할 수 있으나, 전세금반환소송에서 승소하는데는 문제 없습니다.