임차권등기명령신청 왜 하는 건가요 

문) 변호사님, 요즘 전세사기 피해가 극심한데요. 임차권등기명령신청 건수가 역대 최고를 돌파했다고 합니다. 임차권등기명령신청이 무엇이고 왜 해야하는지 오늘은 그걸 좀 여쭤보려고 합니다. 가능하실까요?

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답) 물론이죠. 임차권등기명령신청 건수가 역대급이라는 얘기는 그 만큼 전세보증금 날릴 위험이 커졌다는 뜻입니다. 역전세, 깡통전세 때문에 피해자가 늘어서 그래요. 역전세 깡통전세가 일어나는 이유는 이전 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

문) 그렇군요. 우선 임차권등기명령신청이라는 제도가 왜 있는지부터 설명해주세요. 전입신고와 확정일자와 관련있다는 얘기를 들었습니다만, 정확히는 모르겠어요.

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답) 주택 임대차계약을 맺으면 전입신고와 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서입니다. 대항력이란 계약도중 집주인이 바뀌어도 그대로 살 수 있는 권리입니다. 경매 낙찰자로 변경되어도 마찬가지입니다. 우선변제권이란 내 건물이 경매로 낙찰되어도 남들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 말 그대로 우선해서 변제받는 권리입니다.

문) 계약할 때 전입신고, 확정일자는 다들 하잖아요. 공인중개사가 알려주기도 하고요. 그런데 임차권등기명령은 왜 또 필요한 건가요?

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답) 계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려주면, 임차인의 선택은 두가지 중 하나입니다. 돈 받을 때까지 계속 살거나, 돈을 못 받았지만 먼저 이사를 가야 하거나죠. 여기서 두 번째의 경우, 돈을 못 받았지만 먼저 이사를 가야하면 새로운 곳에 전입신고를 옮겨야 하거든요. 문제는 전입을 옮기면 기존 전입신고 효력이 상실된다는 것입니다. 이때 임차권등기명령신청을 해야합니다. 임차권등기명령을 받으면 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

문) 아 그럼, 임차권등기명령신청은 계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 줄 때 하는 거군요.

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답) 맞습니다. 임차권등기명령신청은 계약종료를 전제로 합니다. 기간 만료로 종료되거나, 계약도중 임대인 잘못으로 해지하는 경우도 포함합니다.

문) 임차권등기명령은 어디서 어떻게 신청하나요? 신청방법과 절차를 알려주세요.

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답) 대법원 전자소송 사이트에서 임차권등기명령신청서를 접수하면 됩니다. 내용이 복잡하지는 않습니다. 임대차 계약 내용을 간략히 설명하고 계약이 끝난 시점을 특정하고 집주인이 전세보증금을 안 돌려줘서 신청한다는 내용만 있으면 됩니다. 첨부서류로 임대차 계약서, 보증금 입금내역, 전입신고, 확정일자 표시 서류, 내용증명으로 해지 분쟁이 있었다면 그 서류를 첨부하면 됩니다.

문) 법원의 임차권등기명령이 나오면 그때 이사를 하면 되나요? 후속절차도 알려주세요.

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답) 법원에서 임차권등기명령을 내리면 등기소에 촉탁해서 부동산 등기부에 임차권등기가 표시됩니다. 이 기간도 빠르면 5-10일 안에 이뤄집니다. 주의할 것은 반드시 부동산 등기부를 확인하고 내 임차권등기가 표시된 후에 이사해야 합니다. 그 전에 이사하면 안 됩니다. 부동산 등기부는 인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

문) 임차권등기명령신청 하는데 비용이 드나요? 변호사를 통해서 하면 빠르나요.

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답) 약간의 수수료만 부담하면 됩니다. 통상 몇 만원 수준이라 부담은 안 됩니다. 변호사를 통해서 하면 빠르고, 혼자하면 느리거나 그렇지는 않습니다. 변호사를 통해서하면 혼자 할 때에 비해서 서류부족에 따른 보정명령을 받지 않기 때문에 절차 지연을 방지하는 효과가 있는 정도입니다. 혼자서도 충분히 가능합니다.

문) 임차권등기를 해놓고 이사를 갔다고 하면, 전세보증금 반환 소송은 별도로 해야하나요?

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답) 맞습니다. 임차권등기가 등기부에 표시되었다고 해도 대항력과 우선변제권만 유지되는 것이지, 전세보증금을 받을 수 있는 건 아닙니다. 전세보증금을 돌려받기 위해서는 별도의 전세보증금 반환소송을 해야 합니다. 전세보증금 반환소송에서 승소 후 강제집행을 하는데, 이때 대항력과 우선변제권이 임차권등기로 확보돼 있기 때문에, 1순위로 안전하다는 뜻입니다.

문) 아하 이해했습니다. 임차권등기명령신청은 일종의 안전장치 같은 개념이네요.

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답) 안전장치이기도 하고, 등기부에 표시되므로 집주인을 압박하는 효과도 있습니다. 신규 임차인도 계약할 때 등기부를 보는데, 임차권등기 표시가 있는 집이라면 전세보증금을 떼일 위험이 있다는 것도 예상할 수 있습니다.