상가계약 언제까지 해지 가능한가요 (상가임대차보호법 묵시적갱신) 

문) 변호사님, 3년전 상가를 임차해서 현재 계약중인데요. 상가계약은 언제까지 해지 가능한지 좀 여쭤보려고 합니다. 상가임대차보호법상 묵시적 갱신 규정도 있잖아요. 들어본 것 같은데 정확히 알고 싶습니다.

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답) 좋습니다. 일반적인 상가계약이면 기간이 2년이었을텐데요. 3년전 계약을 맺었다면 1년 전에는 임대인과 어떻게 얘기가 오간 건가요.

문) 계약기간 2년 맞습니다. 그런데 2년 전에 임대인과 아무런 얘기가 없었어요. 이게 바로 묵시적 갱신이라고 보면 되나요?

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답) 맞습니다. 상가임대차보호법상 1개월 전까지 서로 간에 아무 얘기가 없으면 묵시적 갱신입니다. 최초 계약기간 2년 만료 시점에 자동으로 연장된 겁니다.

문) 그런데 제가 영등포에 있는데 요즘 장사가 안돼 다른 곳으로 상가를 옮겨야 합니다. 권리금도 못 받는 상황이고요. 한번 연장이 됐는데 지금 상가계약을 해지할 수 있나요?

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답) 상가임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 돼도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인과 합의하면 가장 좋지만, 합의가 안 돼도 못하는 건 아닙니다. 최소한의 시간만 주면서 해지통보를 할 수 있습니다. 묵시적 갱신인 경우만 그렇습니다.

문) 어허 그렇군요. 다행이에요. 그럼 해지통보는 어떻게 하나요? 그냥 전화로 하면 되나요. 내용증명 같은 서류를 보내야 되는지, 문자로 남기면 되는지요?

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답) 형식은 상관없지만 내용증명 같은 서류로 남기는 게 제일 정확합니다. 하지만 문자나 전화로 통보해도 근거만 잘 보관돼면 됩니다. 잘 지내고 있는데 갑자기 내용증명 보내면 괜히 싸울 수도 있으니까요. 겸손히 분명한 의사만 전달해보세요.

문) 만일 제가 해지통보를 내일하면 저희 상가계약은 언제부터 해지된 건가요? 제가 언제까지 월세를 내야하는지도 궁금합니다.

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답) 상가임대차보호법에 따르면 해지통보 3개월 후에 효과가 발생합니다. 그래서 지금부터 최소 3개월의 차임은 반드시 지급해야 합니다.

문) 임대인은 새로운 사람 구할 때까지 돈을 못 준다고 할 것 같아요. 새로운 사람이 안 구해져도 상관이 없나요?

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답) 네 상가임대차보호법상 새로운 임차인이 구해지는지 아닌지는 상관없습니다. 물론 상호 간에 협의해서 나가는 게 제일 좋지만요. 임차인을 쉽게 구할 수 있는 상황이라면 일정 조율해서 빠지고, 임차인을 구할 수 없는 상황이라면 원상복구만 분명히 해주면 됩니다. 원상복구로 분쟁이 많이 생기는데, 이 부분은 제가 지난 포스팅에서 정리해 드렸으니 참고하셔요.

문) 아하. 감사합니다. 묵시적 갱신이면 최소 1년이라는 말이 있어서 못 나가는 줄 알았는데 아니었군요.

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답) 묵시적 갱신 계약은 상가임대차보호법상 계약기간이 1년으로 설정되는데, 그것과 헷갈리는 사람이 많습니다. 계약기간이 1년이라는 뜻이지, 1년 후에 해지를 할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

문) 변호사님, 지금와서 말씀드려 죄송한데 솔직히 조금 애매한데요. 임대인과 계약 갱신에 관해 잠깐 논의한 적이 있는데, 이것도 묵시적 갱신이 될까요?

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답) 증거를 살펴봐야 합니다. 잠깐 논의했다는 것이 법률상 합의인지, 갱신을 거절한 것인지 확인이 꼭 필요합니다. 만약 법률상 합의가 되면 명시적 갱신이고, 갱신을 거절했다면 묵시적 갱신이 안 되므로 완전히 다른 법률 쟁점이 됩니다. 이건 법률 판단이라 꼭 증거들고 변호사의 상담을 받는 것이 좋습니다.