[법률가이드 QA] 부동산 매매 후 마음에 안 들어서 해지하려면 

문) 변호사님, 얼마전에 아파트 매매계약 했는데요. 계약금 3,000만원을 넣었습니다. 근데 넣고 보니까 집이 생각했던 것 만큼 깨끗하지 않고 문제가 많아서 해지하고 싶은데, 가능한가요?

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답) 해지하는 이유가 중요합니다. 깨끗하지 않고 문제가 많다고 하셨는데, 단순 변심인가요? 아니면 물건에 하자가 있나요.

문) 그렇게 물어보시니까 좀 애매한데요. 계약할 때 설명했던 거랑 다른 부분이 있긴 한데요. 이걸 하자로 봐야할지 모르겠어요.

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답) 사소한 건물 컨디션이나 청소상태, 이런 건 법률상 하자로 보기 어렵습니다. 하자로 해지까지 하려면 건물의 정말 중요한 부분, 정상적인 생활이 불가능한 정도이여야 합니다. 수리로 가능하면 먼저 수리를 요청해야 합니다.

문) 그렇군요. 생각해보니 그정도 까지는 아닌 것 같아요. 그냥 제가 기대했던 것만큼 만족스럽지 못한건데 단순변심이면 해지할 방법이 없는 건가요?

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답) 법률상 해약금 해제를 할 수 있습니다. 내가 넣었던 계약금을 포기하고 해제하는 겁니다. 지금 3,000만원을 넣었으면 금액이 작지 않은데, 해지하려면 이 돈을 포기해야 합니다.

문) 계약금만 포기하면 되는건가요? 제가 언뜻 듣기로는 배액상환이라고 해서, 계약금의 2배를 물어줘야된다고 들은 것 같은데요

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답) 배액상환은 계약금을 받은 매도인이 계약금의 2배를 물어주고 해제하는 겁니다. 이미 받은 계약금 3,000만원에 자기 돈 3,000만원을 얹어서 배액을 돌려주면 매도인도 해약금 해제가 가능합니다. 결국 양측모두 단순변심이라면, 계약금 만큼의 돈을 포기하는 거에요. 그래서 해약금 해제라고 합니다.

문) 아하. 이해했습니다. 그러면 만일 살면서 집에 중대한 결함을 발견할 경우에는 어떻게 되나요? 지금은 아니지만 막상 살아보고 발견할 수도 있잖아요.

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답) 집의 하자가 있으면 해약금 해제가 아니라 채무불이행 또는 담보책임 영역입니다. 해약금 해제는 내 사정으로 해제하는 거지만, 하자가 있으면 상대 잘못으로 내가 해제하는 거니까요. 이때는 계약금을 포기하는 게 아니라, 상대 잘못을 근거로 계약을 해제하고, 내 계약금을 오히려 돌려받아야 합니다.

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문) 위에 말씀하시기로 먼저 수리를 요청해야 한다고 했는데, 그냥 바로 해제는 못하는 건가요?

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답) 건물에 하자가 있으면 민법상 하자담보책임입니다. 수리를 먼저 요청하고, 수리가 불가능하거나, 수리를 해도 정상 거주가 어려울 정도가 돼야 해지사유가 됩니다. 수리가 가능한데, 수리를 거절하고 해제할 수는 없습니다.

문) 아 알겠습니다. 에고 돈이 3,000만원이나 들어갔는데, 이 돈을 포기하면서까지 해제해야 할지 고민이네요. 중도금 날짜가 다가오는데, 중도금을 넣으면 중도금 까지 포기해야 하나요?

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답) 해약금 해제는 중도금 지급 전까지만 가능합니다. 계약금을 넣었는데, 중도금까지 넣으면 이때부터는 해약금 해제는 불가능해요. 단순변심이라고 해도 해제할 수 있는 기간이 있거든요. 법적으로 중도금을 주고받는 것은 해제를 더 이상 하지 않겠다는 의미입니다.

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문) 아 이해했습니다. 감사합니다. 변호사님!

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답) 네 별 말씀을요~ 저희 도움 필요하면 언제든지 연락주세요.