상가권리금회수방해 판례연구-1 

1. 사안의 개요

원고(상가임차인)는 전 소유자인 소외인과 사이에서 임대차계약을 체결하고 점포를 운영하고 있던 중 피고(상가임대인)가 소외인으로부터 건물을 매수하면서 원고와 피고는 월차임 및 임대차기간을 일부 변경하여 임대차계약을 다시 체결하였습니다.

그 후 임대차계약기간 만료 두 달 전 원고는 1억 원의 권리금을 지급하겠다는 신규임차인이 되고자 하는 사람과 권리금계약을 체결하고 이를 피고에게 통지하였으나, 피고가 권리금 포기를 요구하여 신규임차인과의 임대차계약 체결이 무산되었고, 이에 따라 원고와 신규임차인 사이의 권리금계약도 합의해제 되었습니다.

원고는 신규임차인이 되고자 하는 사람과 권리금계약을 체결하고 신규임차인을 피고에게 주선하였음에도 피고가 권리금 포기를 요구하며 임대차계약의 체결을 거절하여 원고의 권리금 회수를 방해하였다는 사유로 피고를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하게 되었습니다.

2. 판결요지

(인천지방법원 2021. 7. 22. 선고 2020가단224509 판결)

 가. 손해배상책임의 인정

이 사건 임대차계약은 임대차기간의 만료로 종료되었는바, 원고가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 이 사건 부동산의 신규 임차인이 되고자 하는 자와 1억 원의 권리금 계약을 체결하고 피고에게 이를 통지하였으나, 피고가 원고가 주선한 자에게 권리금의 포기를 요구하여 임대차계약 체결이 무산되었는데,

피고는 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금의 포기를 요구함으로써 원고가 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하였다고 봄이 타당하고, 이는 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다.

피고의 위와 같은 행위로 원고는 권리금을 회수할 수 없는 손해를 입었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 같은 조 제3항에 따라 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

나. 피고 항변에 대한 판단

1) 피고는 “신규임차인에게 ‘임대인에 대하여’ 권리금을 요구할 수 없다는 의미로 권리금 포기각서를 요구하였을 뿐이고, 권리금 계약은 원고와 신규임차인 사이의 사정으로 계약해제가 된 것이라고 주장”하였습니다.

그러나 재판부는, 신규임차인의 법정 증언 등을 토대로, 피고가 신규 임차인에게 임대차기간을 3년으로만 하고 임대차계약이 끝나면 권리금 없는 조건으로 나가지 않는 이상 임대차계약을 체결할 수 없다고 하였고, 피고가 신규임차인과의 새로운 임대차계약이 종료된 후 신규임차인이 제3자로부터 추후 권리금을 회수 할 수 없도록 이를 포기할 것을 요구하였으며, 결국 이를 이유로 피고와 신규임차인과의 임대차계약 체결이 무산되었다고 보아 피고의 위 주장은 이유가 없다고 판단하였습니다.

2) 피고는 “신규임차인과 체결할 임대차계약의 임대차보증금과 월차임이 특정되지 않아 원고와 신규임차인 사이에 권리금 계약이 명확하게 확정되었다고 볼 수 없으므로 상가임대차법상 권리금 회수 기회 방해에 대한 규정이 적용될 수 없고, 원고는 피고에게 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 대한 정보를 제공하지 않았고 피고와 신규임차인에게 보증금과 차임을 협의할 수 있는 기회를 제공하지 않았으므로 피고는 상가임대차법 제10조의 4 제2항, 제5항에 따라 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 체결을 거절할 정당한 사유가 있었다고 주장”하였습니다.

그러나 재판부는, 피고가 임대차보증금이나 월차임에 대한 언급 없이 먼저 권리금 포기만을 요구하였으며 신규임차인이 이를 받아들이지 않아 논의가 진전이 되지 않다가 결국 신규임차인과 원고 사이의 권리금 계약이 합의해제가 되었고 피고와 신규임차인의 임대차계약체결도 무산이 되었던 것으로 보았습니다. 즉, 권리금 계약이 확정되지 않았다거나, 원고의 정보 제공 의무 위반에 따른 협의 기회 미제공, 신규임차인의 자력 부족 등을 이유로 하여 계약이 무산된 것이 아니므로 피고에게 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

다. 손해배상책임의 제한

감정인은 임대차계약 종료 당시의 권리금을 85,811,500원으로 평가하였습니다. 다만, 재판부는 위 권리금 평가액 중 무형재산 권리금은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등으로 구성되는데, 그 중 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점, 원고는 이 사건 건물에서 3년 6개월 동안 영업을 하여 그 기간 동안 투자 비용의 상당 부분을 회수할 기회를 가진 것을 보아야 하는 점과 변론에 나타난 제반 사정을 참작하여 피고의 배상책임을 90%로 제한하였습니다.

3. 시사점



피고는 신규임차인과의 계약체결을 거절할 정당한 사유가 있다는 항변을 하기 위해 법령이 정하는 정당한 사유가 있었다고 주장하였지만, 실제 계약과정에서 피고가 주장하는 사유로 계약체결을 거절하게 되었다는 증거는 없었습니다. 오히려 권리금이 없는 점포로 만들기 위함이 주목적이었던 것으로 드러나는 증거가 충분히 많이 나타났기에 임차인인 원고가 승소하는 결과로 재판이 마무리 된 것으로 보입니다.