공동임대인 중 1인에게 임대차보증금 전액청구 

1. 사안의 개요

의뢰인은, 4명이 공동으로 소유하고 있던 다가구 주택에 대해 전체 소유자가 아닌 일부 2명의 소유자들과 사이에서 전세임대차계약을 체결하였는데, 2명 중 1명은 위임장만 전달하여 실제로는 1명의 지분권자와 만나 계약을 진행하고 보증금도 1명의 지분권자에게 전액 입금을 하였습니다.

의뢰인은 계약 체결 이후 주택에 입주하여 거주해오던 중 만료기간이 다가와 계약의 종료일에 임대차보증금을 반환해줄 것을 요청하였습니다.

그런데 계약 당시 만났던 지분권자는 그 사이에 사망을 하였고, 위임장을 전달해주었던 지분권자가 임대차업무를 관리하고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

의뢰인이 서명날인한 임대차계약서의 특약에 따르면, 위 사망한 임대인이 임대계약에 관한 모든 책임을 지기로 하고 계약기간 만료시 위 사망한 임대인이 보증금을 반환해주기로 한다는 내용이 기재가 되어 있었기에, 의뢰인은 어떻게 대처해야 할지 몰라 법률자문을 의뢰하게 되었습니다.

2. 대처 방안

우선 사망하신 임대인의 상속인을 수소문하였습니다. 그런데 상속인은 한정승인 이후 상속재산파산신청을 하였고, 의뢰인은 보증보험에 가입한 상태도 아니었습니다. 파산재산에서 배당받기에는 시간이 얼마나 소요될지도 알 수 없었고, 파산관재인도 다가구주택의 법률관계가 많이 복잡하여 어떻게 정리를 하실지 알 수 없었고, 의뢰인보다 선순위자들 마저 많았기에 파산재산에서 배당을 통해 보증금을 회수하기는 많이 어려워보였습니다.

따라서, 나머지 공동임대인을 상대로만 보증금반환청구소송을 진행하기로 하였습니다.

3. 소송결과

소송을 진행하면서 공동임대인 중 한 사람인 피고도 불가분채무자로서 의뢰인에게 전세보증금 전액을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결). 또한, 이 사건 특약과 관련하여서도 피고의 임대차보증금반환의무를 면책한다는 명시적 채무면제 문구가 아닌 이상 위 특약을 피고의 보증금반환의무를 면제하는 것으로 해석할 수는 없을 것이라고 주장하였으며, 다행히 피고가 이에 제대로 다투지 못하고 재판부도 해당 주장을 받아들여줘서 의뢰인이 전부승소하는 판결이 내려졌습니다.

그러나 임대인은 판결 이후에도 보증금을 반환해주지 않았습니다. 어쩔 수 없이 강제집행이 필요해보여 임대인의 재산을 조회해보았는데, 임대인은 다수의 부동산을 가지고 있고, 그 중 가치가 있는 부동산에 대해서 경매신청을 진행하기로 하였습니다.

6필지의 각 토지와 상가건물 1채에 대한 경매를 진행하였고, 주소지가 달라 다른 경매법원에서 경매절차가 진행되었습니다. 임대인은 헐값에 부동산을 상실하게 될 가능성이 높아져 갔고, 이내 의뢰인은 임대인으로부터 보증금을 반환할테니 경매를 취하해달라며 합의를 하자는 연락을 받게 되었습니다.

이후 합의를 통해 의뢰인은 보증금과 소송비용 등을 반환받을 수 있었습니다. 이때 임차권등기만 해두고 진행을 기다리던 대부분의 임차인들은 오랜 시간이 지난 지금까지도 대부분 보증금을 반환받지 못하고 있다고 합니다.

의뢰인은 많은 어려움이 예상되었음에도 다른 임차인 또는 채권자들 보다 신속하게 먼저 행동하고 대응하여 다행히 보증금을 반환받을 수 있었습니다.

이와 같이 보증금 반환에 있어 정상적인 이행이 곤란한 상황이 되신다면 반드시 법률전문가와 상담하시어 도움을 받아 해결하시길 바랍니다.