대법원 판례(2018다252823 등)-권리금회수기회방해 

1. 판례 법리

상가 임차인(세입자)은 임대차계약이 만료되기 전 임대인(건물주)에게 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 받을 기회가 있는데, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 경우 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있습니다.

이 때 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다.

다만, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 사안의 개요



   피고(상가임차인)가 전 소유자인 소외인과 사이에서 임대차계약을 체결하고 편의점을 운영하고 있던 중, 원고(상가임대인)는 소외인으로부터 건물을 증여받아 피고와의 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 승계하였습니다.

원고는 임대차기간 만료일 6개월 전에 피고에게 계약갱신 의사가 없으며 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였고, 원고는 피고에게 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 지급하고 임대차계약을 종료하는 것으로 협상을 제안했지만, 서로 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었습니다.

그 후 원고는 피고에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없으니 기간 만료시 점포를 인도하여 줄 것을 내용증명을 통해 통지하였습니다.

그러나 피고는 임대차계약 만료 전 원고에게 자신에게 권리금을 지급하고 편의점을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 신규임차인이 되고자 하는 사람과 임대차계약을 체결해줄 것을 요청하였는데, 원고 측은 이를 거절하였습니다.

이후 원고는 피고를 상대로 퇴거를 요구하며 명도소송을 제기하였고, 피고는 원고를 상대로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구하였지만, 원심은 갱신요구권 행사가능기간이 도과하여 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.

그러나 대법원의 판결은 달랐습니다.

3. 대법원 판결요지

(2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결)

가. 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. (대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조)

또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의 7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조)

나. 원고는 피고에게 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.

그런데도 원심은 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로 원고가 상가임대차법 제10조의 4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의 4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 시사점



  위 대법원 판결의 판시와 같이,

임대인은 임차인이 권리금 받는 행위를 방해해서는 안되며 임대인이 직접 운영을 하기 위해 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하는 것도 권리금 회수 방해에 해당되어 이로 인한 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다.

이렇듯 상가임대차계약을 종료할 때 임대인과 임차인 사이에서 권리금과 관련된 분쟁이 발생할 소지가 높은데 법리적인 판단과 사실관계의 해석과 관련하여 긴밀한 검토가 필요할 수 있으니 법률전문가에게 미리 자문을 구해 분쟁을 예방하고 권리를 보호받으시기 바랍니다.