사망한 임대인을 상대로 한 보증금청구(보증보험금) 

1. 사안의 개요



의뢰인은 화곡동에 소재한 주택에 전세계약을 체결하고 2년간 거주해온 뒤, 만료일이 가까워지자 임대인에게 연락하여 퇴거하겠다는 뜻을 통지하려고 하였습니다. 그런데 임대인은 계속 전화를 받지 않았고 연락이 도무지 되지 않자 의뢰인은 임대인에게 내용증명을 보내게 되었습니다. 그러나 내용증명우편물도 반송처리가 되었는데, 의뢰인은 임대인의 주소를 보정하는 과정에서 임대인이 몇 달 전에 사망하였다는 사실을 알게 되었습니다.

이후 의뢰인은 임대인의 상속인을 찾기 위해 노력했지만 상속인을 특정하기가 쉽지 않았고, 적법한 상속인을 찾아 보증금 반환을 청구하기 위해 법률상담을 진행하게 되었습니다.

2. 대처 방안



의뢰인과 상담을 진행하고 자료 검토를 한 결과 임대인이 사망한 상황에서 먼저 적법한 상속인이 누군지 확인할 필요가 있었습니다. 이를 위해 임대차보증금반환청구소송을 제기하게 되었고, 소송절차에서 보정명령을 요청하여 상속을 포기한 자들 이외의 상속인을 특정하기로 하였습니다.

적법한 상속인에게 갱신거절통지만 제때 이루어진다면 의뢰인이 가입한 보증보험사에 보험금을 청구하여 임대차보증금을 회수할 수 있도록 하는 것을 우선 목표로 하였고, 상황에 따라 보험금 청구가 어렵게 된다면 집행권원인 판결을 받아 부동산을 경매신청 할 계획도 고려하였습니다.

3. 소송진행 및 결과



가. 당사자(임대인)의 특정

소송을 진행하면서 사망한 임대인의 상속인을 찾기 위해 법원에 임대인의 상속관계를 확인 할 수 있는 자료를 요청하였고 법원에서 내려준 보정명령문을 통해 사망한 임대인의 상속관련자료를 발급받아 공동상속인을 특정할 수 있었습니다.

이후 공동상속인들에게 갱신거절 통지 및 임대차보증금반환청구의 소장이 송달되었는데, 임대인의 공동상속인들 일부는 상속포기를 하였고 일부는 한정승인 및 상속재산파산신청을 하였다는 답변을 받게 되었습니다.

나. 임대인 상속인의 한정승인 및 상속재산파산신청

상속인들 중 한정승인을 한 사람이 있다는 것은 다행이라고 할 수 있었습니다. 상속인들이 순서대로 계속 상속포기를 하는 경우에는 당사자를 계속 변경해야 하고, 갱신거절통지도 제때 이루어지기가 어려워지는 문제 등이 있기 때문입니다. 모든 상속인들이 상속을 포기하는 경우에는 상속재산관리인선임심판을 청구해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

의뢰인의 갱신거절통지 및 보증금반환청구 소장이 상속인에게 송달된 이후 얼마 지나지 않아 한정승인 상속인의 신청에 따른 상속재산파산선고가 있었는데, 이후 한정승인을 한 상속인은 의뢰인을 채권자목록에 추가하여 상속재산파산절차에 참여할 수 있도록 하였습니다.

다. 보증보험금 신청을 위한 임차권등기명령신청

이 경우 임차인도 상속재산에서 배당을 받는 등의 절차를 기다려야 할 수도 있으나, 다행히 의뢰인은 HUG에 보증보험을 가입한 상태였습니다.

보증보험을 신청하기 위해서 임차권등기가 요구되는데, 이전에는 상속인에 대한 상속등기를 마친 이후 임차권등기명령을 신청해야하는 문제가 있어 취득세 등을 대신 납부할 때 큰 부담이 되기도 하였는데, 현재는 상속등기가 없이도 임차권등기명령신청이 가능합니다.

의뢰인은 상속등기를 하지 않고 상속재산파산관재인을 피신청인으로 하여 임차권등기명령신청을 할 수 있었고, HUG에서 요구하는 나머지 절차를 이행하여 보험금을 받아 보증금을 모두 회수할 수 있었습니다.

라. 마치며

이렇게 임대인이 사망하는 경우 보증금반환에 있어 상당한 어려움을 겪게 되실 수 있는데, 시기적절하게 필요한 조치를 취하셔야 하는 부분이 있을 수 있고 반드시 법률전문가의 도움을 받아 사건을 해결하실 필요가 있다고 할 것입니다.