[법률가이드 QA] 상가 원상복구 빌미로 돈을 안 준다면 

문) 변호사님, 저희 상가계약이 이번에 10년으로 끝나는데요. 건물주가 원상복구 빌미로 보증금을 안 줍니다. 어떻게 하면 되나요?

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답) 원래 계약 끝날 때 원상복구를 하는 건 맞습니다. 하지만 범위가 문제죠. 처음 들어올 때 어떻게 인테리어 했는지요.

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문) 저는 권리금 주고 들어왔는데 앞 사람이 인테리어했고, 저는 그대로 인수 받았습니다. 제가 쓰는 집기만 추가한 거 외에는 인테리어는 건드린 게 없는데요.

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답) 그래요? 처음 들어올 때 사진이 보관돼 있는지요.

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문) 오래전이라 찾아봐야 하는데 그게 중요한가요?

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답) 처음 들어올 때 사진이 보관되고, 이번에 나갈 때 사진이 보관되면 두개가 비교 됩니다. 비포 애프터죠.

비포 애프터가 같다는 것을 증명할 수 있어야 합니다.

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문) 그런데 건물주는 앞 사람 인테리어까지 제가 다 뜯어주고 가야 한다는데요. 그게 맞는 건가요?

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답) 아닙니다. 원상복구의 범위는 원칙상 입주 당시대로 돌려놓는 겁니다. 대법원 판례도 일관됩니다.

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문) 그런데 제가 권리금을 주고 받았다는 이유로 앞 사람의 원상복구까지 다 하라는데요.

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답) 권리금 계약 자체만으로는 원상복구 의무를 인수 받는다고 볼 수는 없습니다. 물론 권리금 계약 안에 원상복구 특약이 있다면 얘기가 다릅니다. 특약이 있다면 인수받을 때부터 원상복구를 동의했기 때문에 의무가 발생하거든요.

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문) 아 그럼 저는 권리금 계약은 맺었지만 특약이 없었고, 10년 동안 일하면서 한번도 건물주와 특약을 맺은 적이 없으니까 괜찮은건가요.

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답) 맞습니다. 특약이 없으면 원칙으로 돌아가서 입주 당시대로 돌려놓으면 됩니다. 물론 집기라든지 청소라든지 기본적인 원복 의무는 다해야 하지만, 건물의 기본 구조에 해당되는 시설은 전 임차인 것까지 대신 책임지지는 않습니다.

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문) 보증금을 받아야 하는데, 건물주가 원상복구 비용을 빼고 돌려주겠다고 합니다. 이 경우에는 어떻게 해야하나요?

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답) 일단 잔액 보증금을 받을 수 있으나, 받을 때 이의유보 해 놓는게 중요합니다. 이의유보란, 원상복구 비용에 동의하지 않는다는 이의 표현을 남기고 일단 잔액을 먼저 받는 겁니다. 이의유보된 원상복구 비용에 대해서는 별도의 소송으로 해결할 수 있는 것이지요. 자칫 그냥 수령하면 원상복구 비용에 동의한 걸로 간주될 수 있으니 이의유보 의사표현이 중요합니다.

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문) 원상복구 비용에 대해서는 소송을 하면 되겠지요. 어떤 소송을 하는 건가요?

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답) 네, 못 돌려받은 비용에 대해서 별도의 보증금 반환청구 소송으로 해결합니다. 이때 원상복구 의무를 다했다는 증거를 내야 하는데, 앞서 얘기한 사진이 중요한 증거가 됩니다.

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문) 아 감사합니다. 변호사님, 쉽게 이해가 됩니다. 괜히 걱정하고 있었는데 증거만 잘 내면 괜찮겠군요.

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답) 네 감사합니다^^