경찰청의 ‘전세사기 전국 특별단속 중간결과’ 가 발표되었습니다.
국토부에서 피해사례로 접수된 건중
전사세기로 의심되는 건에 대하여 수사기관에 수사를 요청,
전세사기에 대한 대대적 수사가 진행된 중간 결과입니다.
이에 따르면 지난 5월 말까지만 총 986건의 전세사기가 적발되어
전세사기 피해자만 2996명, 피해금액은 4599억원에 이른 것으로 밝혀졌습니다.
그런데 검거된 자 중 공인중개사가 무려 486명이라는 사실이 밝혀져 충격을 주었습니다.
이는 전세사기로 검거된 자의 16.8%에 달하는 수입니다.
관련인이 아니라면 입건된 혐의까지는 알 수 없지만,
1) 가담 정도에 따라 사기 또는 사기방조
2) 최근 경찰이 적용하겠다고 선언한 바 있는 범죄단체 가입 및 활동죄
등이 적용되었을 것으로 보이는데요.
죄명만 들으면 "내가 무슨 사기꾼이냐" "범죄단체라니 말도 안된다"고 하십니다.
사실 문의를 주시는 분들 중 많은 분들이 그러하듯이
본인은 정확한 내막은 알지 못한 채 임대인으로부터 속은 경우도 상당하기에
개인적으로는 그러한 반응이 이해가 가는 것도 사실입니다.
신탁사기의 경우에는 특히나 임대인의 말만을 믿고
임대할 수 있는 물건인 줄로만 알고 중개하였다가
(ex. 신탁사/은행 동의서를 곧 받아서 주겠다, 특약이 있어서 임대가능하다 등등)
사기로 기소되는 경우도 왕왕 있습니다.
가담의 경위나 고의의 정도는 당연히 양형에서 고려되는 요소이겠으나,
기대와는 달리 최근 판례의 경향을 보면
처벌에서 완전히 벗어날 수는 없다고 보입니다.
이번 포스팅에서는 함께 관련 최근 판례를 통해 양형과 처벌 기준에 대하여 알아보고자 합니다.
전세사기 중개물을 중개한 중개보조인 4년의 중형 받기도
사실관계는 이러합니다.
피고인 B와 C는 중개보조인이었습니다.
피고인 A는 임대인입니다.
B는 A가 이른바 '무자본 갭투자'로서
다수의 원룸을 매입하는 것을 중개하였고,
이후에도 A의 원룸을 관리 운영해주기도 하고,
또 임대차계약을 중개하였습니다.
C는 중도에 B의 요청을 받아 B의 역할을 대신해 준 자입니다.
그런데 사실은 A는 별다른 자산도 없고,
임대차보증금의 반환 계획도 없이
무자본 갭투자 방식으로 원룸을 다수 매수하다가
원룸 시세가 오르지 않자 보증금을 반환하지 못하는
전형적인 전세사기의 주범이 되었습니다.
이로 인해 B와 C도 수사를 받게 되었는데,
아래에서 자세하게 설명드리겠지만
여러 변소에도 불구하고 사기의 공동정범으로 처벌되었고,
B의 경우 실형 4년이라는 중형을 선고받게 되었습니다.
다가구주택 전세사기에서 공인중개사(중개보조인)의 기망행위
공인중개사 전세사기 사안에서
기망행위의 사안은 여러가지가 있겠습니다만,
본 사안에서는 '임대차현황'이 문제되었습니다.
다가구주택의 경우 앞서 확정일자를 받은 임차인의
보증금부터 선순위로 변제받게 되므로
본인이 들어갈 당시의 선순위 임차보증금 총액이 얼마인지는
매우 중요한 사실이 됩니다.
아무튼, 관련하여 법원의 판단은 이러합니다.
중개보조인인 B와 C는
1) 임대차현황은 계약 체결의 중요 사실이다
2) 임대차현황을 잘 알고 있었다
3) 그럼에도 허위로 임대차현황을 고지했다
따라서 편취범의 및 공모의사가 인정된다는 것입니다.
사실 공인중개사나 중개보조인은
'나도 임대인에게 속았다'면서
자신도 임대차현황을 잘 알지 못하고
임대인의 말을 그대로 전한 것이라는
변소를 하는 경우도 많습니다.
본 사안에서도 마찬가지로 그와 같이 변소하였는데요.
그러나 법원은 피고인이 사기의 고의를 부인하는 경우,
여러 객관적인 제반사항을 통하여 고의 유무를 판단합니다.
B가 A의 원룸 매매계약 대부분을 중개하여 주어
임대차계약 현황을 알았을 것으로 보았고
그와 같은 B에게서 업무를 이어받은 C 또한
마찬가지일 것이라고 판단한 것입니다.
공인중개사나 중개보조인의 경우
여러 차례 거래하며 관계가 좋은 임대인과는
해당 임대인이 보유하고 있는 여러 부동산을 중개하는 경우가 많습니다.
따라서 중개사 본인이 사기의 확정적 고의는 없더라도
여러 매물을 가져다 주는 특정 임대인과 계속적인 관계를 맺다보면
사기에 연루될 위험성이 있다고도 할 수 있습니다.
임대인이 과시하는 재력만을 믿고,
또는 임대인과의 친분으로 '별일이야 있겠느냐'고 하여
중개를 하다보면 미필적이나마 인식하였다고 판단되어
사기 등의 고의가 있다고 볼 가능성이 생기는 것이지요.
시세에 비해 보증금이 높은 물건을 중개할 때
특히 다가구주택을 중개하는 경우라고 한다면
당장의 중개수수료의 유혹에도 불구
보증금의 반환 가능성을 다소라도 생각하여 보심이 바람직할 것 같습니다.
임대인의 정보 제시 의무, 유의하지 않으면 민사상 손해배상 가능성
공인중개사로서는 꼭 유의할 점이 하나 더 생겼습니다.
올해 4월 주택임대차보호법이 개정되면서
'임대인의 정보 제시 의무'가 제정된 것인데요.
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때
임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보.
다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
이에 따르면 확정일자 부여현황을 임대인이 열람, 제시하도록 하여
선순위 보증금 정보 뿐만 아니라
확정일자 부여일, 차임 등에 대한 정보도 알 수 있습니다.
이처럼 임대인 정보 제시 의무가 신설된 이상
공인중개사로서의 의무도 더욱 강화된 것으로 보아야 할 것입니다.
이전에도 임대차 현황은 중개대상물의 확인 설명의무에 포함되었으나
만약 임대인의 허위 고지로 인한 사고 발생이라면
공인중개사는 그에 대한 과실이 없거나 매우 적다고 주장할 수 있었습니다.
그러나 임대인 정보 제시 의무가 명문화 되었으므로
공인중개사로서는 확정일자 부여현황을 반드시 임대인으로부터 제공받아
이를 임차인에게 제공하고 정확한 설명을 해야겠습니다.
그렇지 아니하면 민사상 배상청구를 받는 것은 물론,
임대인과 공모한 정황으로서 형사 고소를 피할 수 없을지도 모릅니다.
주택을 중개할 때는 여러 주의를 기울여야 하는 것이 사실이나
현실적으로 임대인에게 세세한 자료를 요구하기 어려운 경우도 있고
바쁘게 일을 처리하던 중에 설마하고 넘어간 것들도 있을 수 있습니다.
그러한 이유로 공인중개사 또는 중개보조인 전세사기 등에 연루되셨다면
꼭 법률전문가의 도움을 받아 성공적인 결과를 받으셨으면 합니다.
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