계약갱신 요구권을 행사할 수 없어도 권리금 회수기회가 보호될까? 

안녕하세요. 법무법인 문장 최민호 변호사입니다.

오늘은 상가건물 임대차계약 종료에 따른 권리금 회수기회 보호에 대해 다뤄보려 합니다.

상가건물 임대차 계약의 종료 사유에는 여러 가지가 있으나 대부분 계약 기간의 만료 또는 계약기간 만료 후 임대차 기간의 약정이 없는 임대차계약으로 있던 중 어느 일방의 계약 해지 통지로 종료되는 경우가 많습니다. 상가건물 임대차 종료 후 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무 및 건물인도 의무가 다퉈지는 사례가 많은데, 이에 못지않게 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반에 관한 분쟁 역시 많이 발생하고 있습니다.

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권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

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상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 것을 금지하고 있습니다. 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 임대인은 그 손해를 배상해야 할 책임을 부담합니다.

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한편, 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는데, 최근 계약 갱신의 범위가 도과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 다퉈졌습니다.

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대법원은 ① 상가건물 임대차보호법이 임차인의 계약갱신 요구권 행사 기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않는 점, ② 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 권리금 관련 조항이 도입되었는데, 신설 조항의 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신 요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없고, 오히려 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점, ③ 임차인의 계약갱신 요구권과 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 그 입법 취지와 내용이 서로 다른 점, ④ 전체 임대차 기간이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있는 점, ⑤ 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없는 점을 근거로, 전체 임대차 기간을 초과하여 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다.

임대차와 관련한 법률이 임차인의 권리를 두텁게 보호하는 방향으로 개정되고 있고, 이러한 개정 또는 법 해석이 임대인의 재산권을 침해하는 것은 아닌지 의문이 있을 수 있다고 생각됩니다. 그러나 헌법은 국민의 재산권을 보장하면서도 그 내용과 한계를 법률로 정하도록 하고 있고(법률에 의하여 비로소 형성되는 권리), 다른 기본권과 비교하여 두드러진 ‘사회적 연관성’, ‘사회적 기능성’때문에 재산권 제한에 대해 광범위한 입법재량이 인정되는 특성이 있습니다. 따라서 임대차 관련 법령의 재 · 개정 변화에 유의하면서 자신의 권리 · 의무에 어떠한 변화가 있는지 확인하고, 필요한 경우 전문가의 조력의 받는 것이 바람직합니다.