임차인이 부동산강제경매로 보증금을 전부 회수한 사건 

1. 개요

  의뢰인은 임대차보증금을 반환받지 못하여 보증금반환청구소송을 통해 판결을 받았으나 임대인의 연락두절로 인해 여전히 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황이었습니다. 의뢰인은 어떻게 하면 임대인으로부터 보증금을 받을 수 있을지 방법을 알기 위해 상담을 신청하셔서 사건을 맡아 검토하게 되었습니다.

2. 대처방안



임대인이 연락이 두절되고 잠적을 한 경우는 보통 임대인에게 재산이 없고 다수의 채권자가 존재하는 경우가 일반적입니다.

다만, 채권자인 임차인으로서는 할 수 있는 강제집행조치를 모두 취할 필요가 있습니다.

의뢰인의 경우도 임대인에 대한 재산조회나 은행계좌압류 등 필요한 조치를 다 해두었는데, 임대차목적물인 주택에 대해서는 전입신고, 확정일자를 통해 대항력 및 우선변제권을 확보하고 계셨기에 부동산강제경매를 통해 보증금을 회수할 가능성이 가장 높아 보여 강제경매신청을 중점적으로 진행하게 되었습니다.

3. 진행경과와 위기 과정



 강제경매신청 후 법원에서 경매개시결정이 내려진 이후 수억 원의 미납세금 및 공과금에 대한 교부청구(국세, 지방세 등)와 또다른 권리를 주장하는 제3자들의 배당요구신청이 있었습니다.

그런데 경매가 진행되는 중간에 경매법원은 임대인의 미납세금과 공과금 등이 의뢰인의 보증금반환채권보다 순위가 앞선 채권으로 보아 민사집행법 제102조에 따라 매수통지서를 보내오며 의뢰인보다 앞서는 모든 부담금 및 절차비용을 변제하고 매수신고를 하지 않으면 경매절차를 취소시키겠다는 통지서를 보내왔습니다.

민사집행법

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

경매법원은 임차인보다 앞서는 조세채권 등이 1억 3천만 원이라고 보았고 이를 의뢰인이 모두 납입해야 경매를 통해 임차인이 해당 부동산을 매수할 수 있게 해주고 그렇지 않다면 경매를 더 이상 진행시키지 않고 취소시키겠다며 우선 경매절차를 중단시켰습니다.

4. 적극적인 의견 개진으로 정지된 경매의 재진행과 결국 보증금을 전부 배당받게 됨



 그러나 통지서에 첨부된 간이배당계산을 확인해보니 법원에서 배당순서에 대해 잘못된 판단을 하였다는 검토를 하게 되었습니다.

본 사건의 경우 임대차계약 도중에 건물의 소유자가 바뀌면서 임대인 지위의 승계가 있었고, 이 경우 변경된 임대인의 미납세금은 법정기일이 앞선다고 하여도 임대차보증금보다 앞서지 않도록 해석되어 왔는데, 법원에서 이를 간과하였던 것입니다.

따라서 의뢰인에게 이를 알린 뒤, 법원에 간이배당계산이나 매수통지가 잘못되었음을 알리는 의견서를 제출하였고, 다행히 법원은 이를 바로 받아들여 중단된 경매절차를 다시 진행시켜주게 되었습니다.

위와 같이 적절한 조치가 이루어지면서 이후 경매기일에 낙찰자가 나타났고, 배당기일에 임대차보증금 전액을 반환받을 수 있었습니다.

법원에 경매신청을 하는 경우 법원에서도 많은 사건을 처리하다보니 실수를 하거나 법령해석을 잘못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

따라서 경매신청부터 배당받는 과정까지 불이익을 받거나 어려움에 처하지 않도록 지속적인 관리가 필요하며 이 과정에서 법률전문가의 도움을 반드시 받으셔야 할 것입니다.