임대차보증금반환판결을 받은 직후 소유자가 변경될 시 대처 

1. 사안의 개요



의뢰인은 임대인과 전세임대차계약을 체결하고 거주해오던 중 기간이 만료되어 계약의 종료일에 임대차보증금을 반환해줄 것을 임대인에게 요청하였습니다. 그런데 임대인은 의뢰인에게 다른 임차인이 구해지면 보증금을 반환하겠다며 기다려달라고 하다가 이후 부동산의 실제 소유자는 자신이 아닌 다른 회사이고 자신은 명의만 빌려주었다고 하며 보증금반환을 못하겠다는 이야기를 하였습니다.

의뢰인은 임대인이 보증금 반환을 거부하기에 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행해야겠다고 결심하게 되었습니다.

의뢰인에게 사건 위임을 받고 검토를 해보았을 때, 임대인은 자신이 소유자가 아니라고 주장하나 임대인의 말이 사실인지 여부를 확인할 수 없었고 의뢰인이 보증금을 지급한 사람은 임대인이었기에 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 우선 제기하기로 하였습니다.

임대인은 보증금반환청구소송에 대해서 아무런 반응을 보이지 않았고, 판결을 받는데 다른 문제는 없었습니다. 그런데 소송 진행 중에 관할구청과 경찰에서는 해당 부동산의 명의신탁여부에 대한 조사가 별도로 이루어졌고, 보증금판결을 받은 의뢰인이 강제경매를 신청하기 직전에 해당 부동산의 처분을 금지하는 가처분(권리자 : 대한민국)이 경료되었으며, 이후 경매진행 중 명의신탁여부가 결국 사실이었음이 밝혀져 소유권등기가 명의수탁자인 임대인에게서 명의신탁자인 회사에게로 이전이 되어 버렸습니다. 이로 인해 강제경매개시결정도 가처분 바로 뒤에 이루어졌기에 실효되는 상황이 되었습니다.

임대인에게 다른 재산이 없어보였기에 해당 부동산에 대한 새로운 강제경매개시결정이 필요한 상황이었습니다.

2. 대처 방안



이 경우 변경된 소유자의 지위를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

의뢰인은 주택임대차계약을 체결하고, 점유, 확정일자, 전입신고를 모두 갖춘 상태였기에 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이었습니다.

의뢰인은 당시 소유자이자 임대인을 상대로 기간만료로 인한 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 판결이 확정된 상태였습니다.

그런데 위 판결 직후 이 사건 부동산은 명의신탁한 부동산이었다는 것이 드러나 부동산실권리자명의등기에관한법률상 명의신탁약정 및 그에 따른 등기는 무효가 되어, 실제 소유자에게 소유권이전등기가 경료되었습니다.

그러나 명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 무효인 것은 제3자에게 대항하지 못하며, 의뢰인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었기에 판결(무변론) 선고 이후의 승계인인 회사에게 위 판결상 보증금반환책임을 청구할 수 있는데, 이 경우 법원에 승계집행문을 신청할 수 있습니다.

“부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문의 규정에 의하여 수탁자 명의로 마쳐진 소유권이전등기가 무효라고 하더라도, 같은 법 제4조 제3항에서 위 무효는 제3자에게 대항하지 못하도록 규정하고 있으므로, 명의신탁약정에 따른 등기의 무효를 들어 위 제3자에 해당하는 임차인에게 대항할 수는 없는바(대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조)”

3. 소송결과



의뢰인은 임대인의 명의신탁으로 인해 소유자가 변경되어 집행과정에 어려움을 겪었지만, 다시 소송을 제기할 필요 없이 승계집행문을 발급받아 경매절차를 다시 진행시킬 수 있었습니다.

위와 같이 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다고 하여도 예측할 수 없는 사태가 발생할 수 있고 실제 강제집행에 있어 더욱 세심한 검토가 필요하므로 법률전문가의 적절한 도움을 받아 보증금을 회수하실 수 있도록 하셔야 할 것입니다.