안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
부동산과 관련한 계약을 체결할 때면 으레 발생하게 되는 비용이 복비, 즉 부동산 중개수수료입니다. 부동산 계약은 그 자체로서 거래금액이 상당히 크기 때문에, 그에 연동되어 복비 또한 부담이 상당한 편입니다.
하지만 중개를 의뢰하는 입장에서는 혹시라도 복비에 관한 협상을 시도하다가 공인중개사가 제대로 부동산을 중개하지 않으면 어떡하지 하는 걱정에 복비 얘기를 쉽사리 꺼내기가 어려운 것이 현실인데요.
오늘은 법률을 바탕으로 복비는 언제 지급해야 하는지에 대해 살펴본 다음, 공인중개사로부터 복비 지급 소송을 당하였는데 감액에 성공한 사례를 살펴보겠습니다.
[요약]
별도의 약정이 없다면 복비는 잔금일에 지급하여야 합니다.
대부분의 계약서에는 계약 체결과 동시에 중개보수를 지급하기로 하는 별도의 약정이 있습니다. 이 경우에는 계약체결일에 지급하셔야 합니다.
계약이 해제되었더라도 공인중개사의 고의 과실이 없는 한 복비는 지급하셔야 합니다.
복비에 대한 명확한 합의가 없다면, 소송에서 복비가 감액될 가능성이 큽니다.
복비의 지급 시기
중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
공인중개사법 제32조 제3항, 공인중개사법 시행령 제27조의2의 내용입니다.
따라서 별도의 약정이 없는 한, 복비는 잔금 지급이 완료된 날에 공인중개사에게 지급하면 됩니다.
단, 대다수의 계약서에는 별도의 약정이 있으므로 계약서를 잘 보셔야 합니다.
다만, 공인중개사들이 표준계약서로 사용하는 계약서에는 모두 '중개보수는 계약 체결과 동시에 지급한다'라는 내용이 이미 인쇄되어 있습니다.
그리고 계약 당사자들은 표준계약서로 인쇄되어 있는 부분에 대해서는 제대로 살피지 않고 특약사항만 유심히 본 채 계약을 체결하게 됩니다.
이 경우, 실제로 소송에서 복비 지급시기에 대한 다툼이 생기면 법원은 '중개수수료를 계약 체결과 동시에 지급하기로 하는 별도의 약정이 있었다'라고 판단하는 경우가 대부분입니다.
결론적으로 계약서에 중개보수를 계약 체결과 동시에 지급한다고 명시한 이상, 복비는 계약 체결과 동시에 지급하셔야 합니다.
계약 해제와 복비 지급
공인중개사의 고의 또는 과실로 계약이 해제되지 않은 한, 계약이 해제되었더라도 복비는 지급하여야 합니다.
그렇다면 만약 복비 지급시기에 대한 별도의 약정이 없어 법률에 따라 "거래대금 지급이 완료된 날" 복비를 지급하기로 정해졌는데, 계약이 해제되어 거래대금이 지급되지 않는 경우에는 어떨까요?
이 경우에는 거래대금 지급이 완료되지 않았으니 복비는 영원히 지급하지 않아도 되는 것일까요?
그렇지 않습니다.
"거래대금 지급이 완료된 날" 복비를 지급하기로 하였다면 이는 법률상 '불확정 기한'에 해당합니다. 이렇듯 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우, 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 합니다.
따라서 거래대금 지급이 완료된 날 뿐만 아니라 거래대금 지급이 불가능하게 된 때에 복비의 지급시기가 도래하는 것입니다.
결국 복비의 지급시기를 어떻게 정하였는지 여부와는 무관하게 계약이 해제되었더라도 복비는 지급하셔야 합니다.
복비에 대한 합의가 없어 소송에서 복비가 감액된 사례
저희 사무소에서 진행한 사례를 소개드립니다.
의뢰인은 공인중개사 A씨를 통해 서울 강남구의 신축 상가 건물에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.
얼마 후, 의뢰인은 위 상가 건물에 입주하였습니다. 그런데 의뢰인의 기대와는 달리 위 상가 건물은 곳곳에서 크고 작은 하자가 발견되었고 이로 인해 임대인과 잦은 마찰이 있었습니다.
그러던 중 공인중개사 A씨는 의뢰인에게 복비 지급을 요구했습니다.
문제는 이 사건 상가의 임대료가 상당히 고액이었던지라, 복비만 해도 3,000만원이 넘는 고액이었다는 점입니다.
의뢰인은 A씨에게 복비를 지급해야한다는 점은 알고 있었지만, A씨로부터 복비에 대해 한 번도 설명을 듣지 못한 상태에서 3,000만원이 넘는 복비를 일시에 지급해야 한다는 점에 크게 놀랐습니다.
결국 의뢰인은 계속해서 복비 지급을 미루었는데요.
기다리다 못한 A씨는 의뢰인에게 복비를 지급하라며 중개수수료 청구 소송을 제기했습니다.
이에 의뢰인은 최아란 변호사에게 복비 감액을 위한 소송 대리를 맡겨 주셨습니다.
이 사건에서는 의뢰인과 공인중개사 A씨 사이에 복비에 대한 합의가 존재하는지 여부가 큰 쟁점이 되었습니다.
의뢰인은 A씨로부터 아무런 설명을 듣지 못했다고 하셨지만, 중개대상물 확인설명서에는 버젓이 중개보수가 기재되어 있었고, 그 바로 아래 의뢰인의 날인이 되어 있었습니다.
그리고 A씨는 그 중개대상물 확인설명서에 중개보수가 쓰여 있고, 의뢰인의 날인이 되어 있으니 의뢰인은 A씨에게위 기재된 중개보수를 그대로 지급하여야 한다고 강력히 다투었습니다.
이에 대해 최아란 변호사는 중개대상물 확인설명서에 중개보수가 기재되어 있는 것은 사실이지만, 이는 어디까지나 법정 상한액을 그대로 기재한 것에 불과하고, 의뢰인은 A씨로부터 중개보수에 대해 어떠한 설명도 듣지 못했다는 점을 강하게 항변하였는데요.
그 결과, 재판부에서는 의뢰인과 공인중개사 A씨 사이에 복비에 관한 합의는 존재하지 않는다고 판단하였습니다.
다만 의뢰인이 A씨의 중개로 이 사건 건물을 임차한 사정, A씨가 이후에도 이 사건 건물에서 장기간 영업을 해온 사정, A씨가 의뢰인과 임대인 사이의 분쟁 해결을 위해 기여한 점 등을 고려하여 A씨가 청구한 복비 중 50%만 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
부동산 복비, 두리뭉실하게 약정하여서는 안 됩니다.
공인중개사를 통해 부동산 계약을 체결하는 경우, 중개의뢰인은 한 번에 2개의 계약을 체결하는 것과 같습니다.
하나는 공인중개사가 중개한 부동산 계약을 체결하는 것이고, 다른 하나는 공인중개사와의 사이에 중개를 의뢰하는 계약을 체결하는 것입니다.
그런데 우리는 그 중 전자에 해당하는 매매나 임대차계약에 대해서는 누구보다 확실하게 약정하고 계약을 준수하려 노력하면서도, 후자인 공인중개사와의 중개 의뢰 계약에서는 가장 중요한 복비의 액수나 지급시기에 대해 아무 것도 약정하지 않은 채 두리뭉실하게 일을 처리하곤 합니다.
그러나 앞에서 살펴보셨듯이 복비에 대한 정확한 약정이 없는 경우, 법원은 결코 법정상한액을 인정하지 않고 있습니다.
그러므로 공인중개사를 위해서도, 중개의뢰인을 위해서도 부동산 복비를 정확하게 정하고 지급시기 또한 확실하게 합의하시는 편이 좋겠습니다.
명확한 합의가 없음에도 불구하고 막무가내로 복비 지급을 강요받고 계신다면, 지금이라도 부동산 전문 변호사와 상의하셔서 최소한의 복비를 지급하는 방향으로 사건을 풀어나가시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.