가압류를 통해 전세 보증금을 반환받은 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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일면식도 없는 임대인에게 한꺼번에 목돈을 지급하면서 별도의 전세권설정등기 등도 하지 않는 임대차계약, 우리가 흔히 볼 수 있는 전세계약입니다. 법률용어로는 채권적 전세라고 하는데요. 우리가 흔히 볼수 있는 이 채권적 전세 계약은 우리 나라에만 존재하는 독특한 임대차계약의 형태입니다.

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그리고 이 전세 계약에서 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 애를 먹는 일은 수십년 전부터 존재해왔던 우리 나라의 고질적인 소송 중의 하나입니다.

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오늘은 임대인이 전세보증금을 반환하지 않자, 임차인이 임대인의 다른 재산에 가압류를 신청하여 즉시 전세보증금을 회수한 사례를 살펴보겠습니다.

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의뢰인은 서울 강동구에 위치한 한 오피스텔의 임차인입니다. 의뢰인은 위 오피스텔에 대해서, 임대인들과 전세 계약을 체결하였는데요. 임대인들은 부부로서 위 부동산을 1/2씩 소유하고 있는 공동명의인이었습니다.

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위 오피스텔에는 근저당권이 설정되어 있었지만, 임대인들이 의뢰인이 전세보증금을 지급하면 즉시 근저당권을 말소해주겠다고 했습니다. 그리고 위 임대인들은 같은 오피스텔 건물에 여러 채의 오피스텔을 소유하고 있어 충분한 자금력을 갖춘 것처럼 보였습니다.

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이에 의뢰인은 공인중개사의 중개 하에 위 부부를 공동임대인으로 하여 임대차계약서를 작성하였습니다. 위 임대차계약서는 임대인이 2명인 점만 제외하고는 일반적인 임대차계약서와 다를 바가 없었습니다.

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즉 임대인이 2명이라고는 하나 의뢰인은 임대인들이 지정한 1명의 계좌로 전세보증금 전액을 지급하였고, 추후에 전세 계약이 끝날 때에도 임대인들이 어떻게 보증금을 지급할지에 대해서는 별도로 약정하지 않았습니다.

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그렇게 별일 없이 전셋집에 거주하고 있던 중, 의뢰인은 위 부부가 세를 놓은 다른 오피스텔의 입주민들이 만기가 되었음에도 전세보증금을 반환받지 못하고 있다는 소식을 전해 들었습니다.

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그 소식에 의뢰인도 걱정이 되었지만, 당시까지만 하더라도 의뢰인의 전세 계약은 만기가 한참 남아있었기 때문에 별일 없겠거니 생각하고 만기가 도래하기를 기다렸습니다.

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마침내 의뢰인의 전세 계약은 만기가 다가왔습니다.

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이에 의뢰인은 이사를 나갈 예정이니 만기에 맞추어 전세보증금을 돌려달라고 했습니다. 그러자 임대인들은 '새로운 세입자가 구해지면 전세보증금을 받아서 돌려주겠다'라고 했습니다.

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그러나 아무리 기다려도 의뢰인의 집을 보러 오는 사람이 없었습니다. 이에 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 등기부등본을 확인해 보았는데요. 등기부 등본에 누군가 가압류를 해 놓은 내역이 보였습니다.

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깜짝 놀란 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아 하루 속히 보증금을 돌려받을 방법이 없는지 문의하셨습니다.

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이에 저는 의뢰인 집의 등기부 등본을 근거로 임대인 부부를 압박할 방법을 찾기 시작했습니다.

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경험상 부부가 공동명의로 부동산을 소유한 경우, 부부 1명의 재산상태가 악화되더라도 나머지 1명의 재산은 살아 있는 경우가 대단히 많습니다. 아니나다를까 이 사건에서도 전셋집의 등기부를 자세히 들여다보니, 가압류는 모두 임대인 부부 중 남편만을 채무자로 하는 것임이 확인되었습니다.

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그렇다면 아내의 재산을 찾아낼 수만 있다면 의뢰인이 무사히 전세보증금을 반환받을 수 있다는 결론에 이릅니다.

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게다가 최근에 문제되고 있는 빌라왕같은 특이 케이스가 아니고서야, 여러 채의 집을 소유한 임대인들은 대개 자가를 보유하였을 가능성이 높습니다. 이에 임대차계약서와 등기부등본에 나타난 주소를 토대로 임대인 부부의 주소를 전부 확인하였습니다.

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그 결과, 아내 임대인의 과거 주소지 중 한 곳이 현재도 여전히 아내 명의로 남아 있다는 사실을 확인했습니다.

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그즉시 저는 아내 소유 부동산에 대한 가압류와 함께 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다

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* 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인이 해당 임대목적물이 아닌 다른 부동산에 가압류를 시도할 경우, 재판부에 따라서는 '이미 임대 목적물을 담보로 확보하지 않았느냐'라는 이유로 가압류를 허가하지 않는 경우가 있습니다.

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이 때에는 임대 목적물만으로는 전세보증금을 충분히 담보하지 못한다는 점에 대한 근거를 제시하고, 이를 토대로 재판부를 설득하는 절차가 필요합니다.

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이 사건의 오피스텔은 전세보증금 대비 경매 낙찰가가 낮게 예상되는 상태였으므로 재판부에 이 부분을 설명하여 아내 임대인 소유의 다른 재산에 대한 가압류를 수월하게 진행할 수 있었습니다.

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당초 임대인 부부는 보증금반환청구 소송의 소장을 송달받았음에도 불구하고 아무런 연락도 오지 않은 채 묵묵부답으로 일관하였습니다.

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그러나 얼마 후, 임대인 부부는 아내 소유의 아파트에 가압류가 되어 있다는 사실을 알게 되었고 부랴부랴 의뢰인에게 연락이 왔습니다.

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임대인 부부는 의뢰인에게 보증금을 돌려줄테니 가압류를 빨리 풀어달라고 했습니다.

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당시 의뢰인은 보증금을 반환받지 못해 이사를 가지 못한 상태였으므로, 정확한 보증금 반환 일자가 확정되어야 이사 일정 등을 정할 수 있는 상태였습니다.

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의뢰인은 임대인 부부와 협의하여 이사 일정을 확정하였습니다. 그리고 이와 동시에 만에 하나 임대인이 약속된 날짜에 보증금을 반환하지 않을 경우, 의뢰인이 이사하지 못한 데에 따른 손해배상을 임대인 부부에게 청구할 수 있도록 만반의 준비를 하였습니다.

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그리고 마침내 이삿날, 의뢰인은 임대인 부부로부터 보증금 전액을 무사히 반환받았습니다.

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보증금 반환이 확인됨과 동시에 저는 임대인 부부에 대한 가압류를 취하하고, 보증금반환청구의 소 역시 취하함으로써 사건을 종결시켰습니다.

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이 사건의 경우, 임차인이 만기가 도래한 직후에 신속하게 저희 사무실을 찾아오셨고, 아직 다른 임차인들이 발견하지 못한 아내 임대인 소유의 재산이 발견되었기 때문에 보증금 전액을 무사히 회수하실 수 있었습니다.

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그러나 만약 다른 임차인들이 먼저 아내 임차인의 재산을 확인하여 가압류를 진행하는 등의 이유로 임대인 부부의 돈줄이 완전히 막혀버렸다면 의뢰인이 보증금을 회수하기까지는 훨씬 더 오랜 시간이 걸렸을 것입니다.

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그러므로 임대인이 여러 채의 주택을 소유하고 있어 다른 임차인들도 법적 대응을 할 것이 예상된다면, 발빠르게 움직이는 것만이 최선이자 유일한 방법이라는 점을 유념하시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.