먼지다듬이벌레 발생으로 상가임대차계약 해지가 인정된 사건 

1. 사안의 개요



의뢰인은 2019. 5. 경 피트니스센터를 운영하기 위한 장소를 찾다가 새로 신축된 대형 상가 건물을 알게 되었고, 장기간의 렌트프리 제공이나 영업에 최대한 협조하겠다는 건물주의 적극적인 태도에 건물에 입점하기로 하고 임대차계약을 체결하였고 장기간 운영할 생각으로 인테리어공사도 세심하게 마쳤습니다.

그런데 의뢰인이 영업을 시작한 지 얼마 안 되었을 시기인 2019. 12. 경 건물 아래층에 신규로 입주하게 된 임차인이 위층에 있는 의뢰인의 피트니스센터에서 소음이 발생된다며 항의를 하게 되었고, 문제 해결과 관련하여 서로 갈등을 빚다가 결국 아래층 임차인과 임대차계약을 체결하고 싶어 하였던 건물주가 비용을 들여 추가 소음공사를 하도록 하고 의뢰인은 이에 협조를 해주는 것으로 합의를 하였습니다.

이후 2020. 봄 피트니스센터에 해충벌레가 발견되기 시작하였는데, 처음에는 우연히 외부에서 들어왔다고 생각하고 살충제를 뿌리며 대응해보았지만, 점차 해충의 규모가 걷잡을 수 없이 확대되어 갔습니다. 의뢰인은 이를 건물주에게 알리고 해결을 요구하였으며 방제업체들에도 의뢰해서 문제를 해결해보고자 하였는데, 방제업체들은 나타나고 있는 해충이 먼지다듬이 벌레라고 하였고 건물주가 시공한 소음방지시설이 문제의 원인(유충 서식지)으로 보인다고 지적하였습니다.

의뢰인은 위와 같은 상황을 건물주에게 알리고 해결해달라고 하였는데, 건물주는 의뢰인의 말을 믿지 못하겠다고 하며 관리를 잘못해서 벌레가 발생한 게 아니냐며 의뢰인의 탓으로 돌리려 하고 사건현장에 와보지도 않았고 어떠한 해결도 하려고 하지 않았으며 계속 상황을 방치하고만 있었습니다. 그 사이 피해는 점점 더 커져가서 이용자들과 영업종사자들에게까지 해충으로 인한 피해가 발생하자 의뢰인은 더 이상 영업을 유지할 수가 없게 되었습니다.

2. 대처 방안



의뢰인의 사건을 맡게 되면서 먼지다듬이 벌레발생의 원인에 대한 전문업체들의 의견, 벌레발생의 규모, 임차인의 요청에 대한 임대인(건물주)의 대응모습 등을 검토해보았는데, 임대인의 유지보수의무 위반에 해당될 것으로 판단하였습니다.

민법은 임대차와 관련하여 아래와 같은 규정을 두고 있습니다.

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

위 규정과 같이 임대인은 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고 있으므로, 다량의 벌레 발생으로 영업을 지속할 수 없을 상태라면 이를 해결하여 임차인이 건물을 사용수익하는데 있어 문제가 없도록 만들어 주어야 할 것입니다.

그럼에도 현재 임대인은 위와 같은 유지보수의무 이행을 거절하고 있는 상황이었으므로 이를 사유로 하여 임대차계약에 대한 해지통지를 하였고, 임대차보증금반환 및 영업중단에 따른 손해배상을 청구하는 민사소송을 제기하게 되었습니다.

3. 소송결과



임대인(건물주)은 소송 중에도 계속 자신에게는 수선의무가 없고 벌레발생의 하자의 정도도 크지 않고 원인도 자신의 탓이 아니라며 모든 책임을 부인하였습니다. 그리고 의뢰인이 해지통지와 영업중단 이후 임대료를 지급하지 않았다며 이를 사유로 오히려 자신이 임대차계약을 해지하겠다고 하면서 반소제기(명도소송)를 해왔습니다.

그러나 감정결과 벌레발생의 원인이 임대인이 시공한 소음방지시설에 있다는 결과가 나왔고, 하자의 정도도 임대차목적물 대부분을 사용할 수 없는 상태여서 해지할 수밖에 없는 상황으로 보인다는 결과가 나왔습니다.

감정절차에서는 의뢰인과 함께 현장조사에 몇 차례 참여하고 적극적인 의견을 제시하며 유리한 결과가 발생할 수 있도록 도왔습니다.

재판부는 위와 같은 감정결과를 감안하여 조정을 권유하였는데 임대인은 조정도 받아들일 수 없다고 하였고 이후 의뢰인의 손해와 관련된 추가감정을 진행하게 되었습니다.

결국, 재판부는 임대인의 유지 ‧ 수선의무 위반을 이유로 임대차계약이 적법하게 해지되었다며 임대차보증금을 전부 반환할 것과 임대차계약의 중도해지로 인하여 의뢰인에게 발생한 손해(감정을 통해 산정된 금액)를 모두 배상하라는 판결을 하였습니다.

대형건설사였던 건물주(임대인)가 소송 당시 끝까지 책임을 인정하지 않으며 다투었고, 이로 인해 소장 접수 이후 7차례 이상 변론기일이 지정되고 중간에 조정기일도 잡히며 상당한 시간이 소요되고 공방이 오고 갔지만, 다행히 전부승소의 결과를 받으며 의뢰인은 그동안의 억울함과 어려움을 해소할 수 있게 되었습니다.