[전세사기] 임대차보증금 미지급 전세사기, 형사고소 가능할까 

“임대차계약 종료일이 다가오는데, 임대인은 새로운 임차인이 구해질 때까지 보증금을 줄 수 없다고 합니다. 빨리 받을 수 있는 방법 있나요? 형사고소, 가능한가요?”

1. 전세사기에 대한 형사고소, 어떤 점을 고려하여야 할까

최근 부동산 시장 가격의 변화에 따라 임대차계약 종료일이 되었음에도 불구하고 “새로운 임차인이 구해질 때까지 보증금을 반환할 수 없다”며, 보증금 반환을 거부하는 임대인들의 태도, 이른바 ‘전세사기’가 사회적으로 문제되고 있습니다. 물론 임대인의 ‘새로운 임차인이 구해질 때까지 보증금을 줄 수 없다’는 주장은 법률적 근거가 없는 것입니다.

그러나 현실적으로 임대인보다 임차인이 큰 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 임차인은 이번 계약이 종료한 이후 새로운 주택으로 이사하려고 이미 계약을 체결하였으므로 이사갈 집의 임대인에게 보증금을 지급하지 못하면 최소 계약금 상당액의 손해가 발생하게 되고, 기존 임대차계약의 보증금을 위하여 체결한 대출과 관련해서도 문제가 발생하므로 당장 문제해결이 필요한 임차인은 당황할 수 밖에 없습니다.

이런 경우 임차인에게 가장 신속하고 빠르고 효율적으로 보증금을 반환받을 수 있는 방법은 민사절차로써 임차권등기, 보증금반환소송의 소 제기와 함께 임대인을 형사고소 하는 것입니다.

그러나 임대차 보증금 반환을 이유로 하는 형사고소는 단순하게 접근하여서는 안됩니다. 수사기관은 그동안 ‘보증금 미반환은 계약 채무불이행으로써, 민사재판으로 해결할 일이고 고소를 접수할 수 있는 사안이 아니다’며 고소를 정상적으로 접수하지 않거나, 적극적으로 수사하지 않는 경우가 많았습니다. 최근 임대차 보증금 미지급, 이른바 전세사기가 사회적 이슈가 되고 언론에 보도되며 전세사기에 대한 고소사건에 대한 수사기관의 태도가 많이 바뀌긴 하였지만, 원칙적으로는 임대차 보증금 미지급은 민사적으로 해결하여야 할 사안은 맞습니다.

그렇다면 임차인이 임대인의 임대차 보증금 미지급을 형사적으로 고소하기 위해서는 어떤 점을 고려하여야 할까요?

2. 임대차 보증금 미지급이 ‘사기’로 인정되기 위해서는

임대차 보증금 미지급을 형사고소하는 경우 ‘사기’혐의로 고소를 진행하게 됩니다.

사기는 ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자’에 해당하는 자를 처벌하는 규정으로 그 법정형이 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 규정되어 있어 결코 가벼운 범죄가 아닙니다. 또한 피해금액이 5억원 이상이라면 일반 형법이 아닌 특정경제범죄가중처벌등에관한법률에 의하여 3년 이상의 유기징역으로, 피해액이 50억원 이상이라면 무기징역 또는 5년 이상의 징역에 해당하는 가중처벌을 받을 수 있습니다.

임대차 보증금 미지급이 민사상 채무불이행이 아니라 형사상 사기 범행으로 인정되기 위해서는 임대인의 1) 기망행위, 2)처분행위, 3)고의, 4)불법영득의사, 5)인과관계 등이 인정되어야 합니다. 임차인 입장에서는 주로 임대인의 임대차계약 체결 전후의 재산의 상태, 거래형태, 계약의 이행 과정, 사전고지 여부 등을 통하여 임대인에게 ‘보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 사실’을 증명하는 것이 중요합니다. 전세사기는 다양한 형태로 발생하고 있는데 각 유형에 따라 사안을 구체적으로 검토하여 임대인의 행위가 사기에 해당한다는 점을 입증한다면, 고소사건 진행에 유리하게 작용하게 될 것이므로, 변호사와의 상담을 통하여 어떤 증거를 어떻게 수집하여야 할 것인지에 대한 도움을 받아야 할 것입니다.

3. 전세사기 고소 후의 절차, 형사고소 진행의 장점

전세사기의 형사고소는 임대인이 형사처벌을 받게 하기 위한 것이고 직접적으로 보증금의 반환을 구하는 절차는 아니므로, 그 자체로 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 하는 것은 아닙니다. 다만 일단 임대인을 고소하여 수사기관의 수사가 시작된다면 임대인에게 상당한 압박을 줄 수 있는데, 임대인 입장에서도 단순 민사 채무불이행 책임을 지는 것과 형사처벌을 받게 될지 모른다는 것은 동일하게 볼 수 없을 정도로 큰 차이가 있기 때문입니다. 그런 이유로 고소 전까지 큰소리 치며 보증금을 돌려줄 수 없다고 하던 임대인들도 고소 이후에는 형사합의금 명목으로 전세금을 신속하게 반환하는 경우가 많으며, 임차인 입장에서는 수개월 이상 소요되는 민사절차보다 신속하게 보증금을 회수할 수 있게 되므로 보증금을 지급받는 조건으로 합의하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

부수적으로는 임대인이 잠적하거나, 재산을 은닉하여 민사절차만으로는 원활하게 대응하기에 제한되는 경우 수사절차에서 취득하게 되는 자료들을 민사재판에 제출함으로써 절차를 유리하게 진행할 수 있으며, 상대방에 대한 유죄가 인정된다면 보증금 반환을 청구하는 것이 아니라 손해배상을 청구할 수도 있어 동시이행의 항변권 등과 관련하여 유리한 판단을 받을 가능성도 생깁니다.

4. 전세사기 고소, 전문가와 진행해야 하는 이유

 최근 사회적으로 문제되고 있는 ‘전세사기’의 경우 임차인의 갱신거절의 통지, 임대차등기신청, 보증금반환의 소 제기, 형사고소 등 임차인 입장에서 고려하여야 하는 절차가 다양합니다. 그렇다면 현재의 상황을 정확하게 분석하여 임차인과 임대인의 상황에 맞추어 가장 효율적인 방법을 선택하여 신속하게 권리구제 받을 수 있는 방안을 찾아야 할 것입니다.

그러므로 임대차 보증금 미지급, 즉 전세사기가 걱정되는 상황이라면 임채후 변호사와의 상담을 통하여 사안을 종합적으로 검토함으로써 보증금 관련 분쟁의 다양한 절차들의 진행과 스트레스로부터 벗어나시기 바랍니다.