[전세사기] 주택임대차 등기, 대항력을 유지하며 이사가기 위하여 

“당장 새로운 집으로 가야하는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 집을 비우고 이사간 후에는 대항력이 인정되지 않아 보증금을 못받을 수도 있다고 하던데 어떻게 해야하나요?”

1. 임차권등기명령이란

국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 주택임대차보호법은 '주민등록(확정일자)'과 '주택의 인도'라는 요건을 충족한 임차인에게 대항력과 우선변제권을 인정하고 있습니다.

그러나 임차인이 임대차계약을 시작할 당시 주민등록과 주택인도의 요건을 충족하여 대항력을 갖추었다고 하더라도 이를 주장하기 위해서는 그 대항력을 유지하기 위하여 그 대항력취득 요건인 주민등록과 주택의 점유를 존속하고 있어야 합니다.



그러나 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않고, 임차인이 당장 이사 가야하는 상황 등 주택임대차보호법상 대항력 요건을 유지하고 있을 수 없는 상황에는 임차인이 그 대항력을 상실하게 되는 문제가 있었고, 이러한 상황에서 보증금을 받지 못했지만 대항력 요건을 존속할 수 없는 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령’ 제도를 규정하고 있습니다.

2. 어떤 경우에 임차권등기명령이 필요한가요?

앞서 설명한 바와 같이 기존 임대차계약이 종료하였고 새로운 집으로 이사를 가야 하는 상황인데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 임차권등기명령이 필요한 경우입니다.

구체적으로는 새로 이사가는 집에 대한 보증금, 매매대금을 대출받을 때 금융기관 등이 새로운 주소지로의 전입신고를 요구해서 새로운 집으로 전입신고를 미리 해야하는 경우, 새로운 직장, 학교에 가기 위하여 당장 기존 주거지에서 퇴거하고 새로운 곳으로 이사해야하는 경우인데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 이에 해당합니다.

3. 임차권 등기명령 신청, 결정 및 효과

우리나라 등기제도는 기본적으로 등기공동신청주의를 채택하고 있어 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 하는 것이 원칙입니다. 그러나 임대차등기명령의 경우 임대인의 협조를 구할 수 없는 상황에 이루어지고 임차인을 보호하기 위한 제도라는 점이 고려되어, 임차인이 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록사실을 확인할 수 있는 주민등록초본 등 필요한 서류만 준비하면 임대인의 동의없이 신청할 수 있습니다.

임대차 목적물을 적절하게 특정하고 신청절차에 맞게 임차권등기명령을 신청하면 법원의 결정을 통해 해당 부동산 등기부등본 을구에 주택임차권 등기 사실이 기재됩니다.

주택임차권이 해당 주택 등기부에 기재되면 임차인이 다른 주택으로 주민등록을 이전하거나, 기존 주택에서 퇴거하여 점유를 상실하고 새로운 집으로 이사가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

4. 임차권 등기명령, 전문적인 법적 조력을 받아야 하는 이유

임차권등기명령은 이를 신청하고 결정받는 것이 궁극적인 목표가 아닙니다.

임차인의 궁극적인 목표, 자신에게 발생한 법적 분쟁의 근원을 해결하는 것은 임대인으로부터 보증금을 반환받는 것이며 임차권등기명령은 그 목표를 위한 수단적인 성격이 강합니다.

임대인이 임대차 계약기간이 종료하였음에도 불구하고 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 결국 보증금반환청구소송을 통하여 보증금의 반환을 구하여야 합니다. 그러나 임차인이 임대인에 대하여 보증금반환청구소송을 제기한다고 하여도 실제로 재판절차가 진행되고 판결이 확정되기까지는 일반적으로 짧게는 수 개월, 길게는 1년 이상의 시간이 소요됩니다.

그 기간동안 임차인이 계속 기존 주택의 주민등록을 유지하고 새로운 집으로 이사가지 않고 계속 거주한다면 대항력을 유지시킬 수는 있겠지만, 이미 새로운 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우 그런 방법으로 대항력을 유지하는 것은 매우 어려운 일입니다. 그렇다고 대항력을 포기하고 새로운 집으로 이사가고 새로운 주소로 전입신고를 한다면 그 사이 임대인이 해당 주택에 근저당권을 설정하거나 새로운 대항력이 인정되는 임차인 생기는 경우에는 자신의 우선변제권이 인정될 수 없어 보증금을 반환받지 못하게 될 위험도 있습니다.

그렇기 때문에 주택임대차의 보증금을 반환받지 못할 경우 종합적이고 전문적인 법적 조력이 필요합니다. 임대차 계약기간이 종료되었다면 임대차등기명령을 통해 대항력을 유지하면서도 새로운 주택으로 이사갈 수 있고, 그와 동시에 보증금반환청구소송을 제기하여 보증금을 반환받기 위한 직접적인 절차를 시작하며, 하루라도 절차를 빨리 시작해야 조금이라도 더 빨리 보증금을 반환받을 수 있습니다.

한편, 전문적인 법적 조력을 통해 사건을 진행한다면 부수적인 효과도 기대할 수 있습니다.

주민등록과 달리 임차권등기목록은 등기부에 기재되면 누구라도 등기부를 통해 임차권 존재 사실을 확인할 수 있고, 나중에 보증금을 반환하여 임차권등기가 말소되어도 그 임차권등기사실은 말소된 등기로써 유지되기 때문에 임대인들은 임차권등기가 경료되는 것을 피하려고 합니다. 그렇기 때문에 부동산 전문 변호사를 선임하여 보증금반환청구의 소 제기 및 임차권등기명령을 신청하면, 임대인도 더 이상 느긋하게 보증금반환을 미루지 않고 어차피 반환하여야 할 보증금을 바로 반환하려고 합니다.

또한 보증금반환 청구소송의 경우 그 임대차계약사실이 계약서를 통하여 입증될 수 있다면 승소가능성이 높은 경우가 많고, 재판에서 승소한다면 임차권등기명령 신청의 신청비용과 보증금반환청구 본안소송의 소송비용을 소송비용확정신청 절차 등을 통하여 상대방인 임대인으로부터 받을 수 있으며, 특히 보증금반환청구 소송 시 지출한 변호사 선임비를 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에서 정한 바에 따라 받을 수 있습니다.

그 외에도 임대차등기 후 주택을 인도하고 보증금반환청구소송 승소 판결을 통해 보증금을 반환받게 된다면 단순히 보증금 원금만을 지급받는 것이 아니고, 보증금 지급 기일(임대차계약기간 종료 후 임차인이 임대인에게 주택을 인도한 시기)로부터 보증금반환청구 소송 재판 시작할 때(정확히는 보증금반환청구소송 소장 부본 송달일)까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 실제로 보증금을 반환할 때까지는 소송촉진등에관한특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 받을 수 있습니다.

주택임대차 계약기간이 종료하였음에도 보증금을 반환받지 못한 경우 직접 알아보고, 찾아보고, 스트레스 받아가며 임대인과 끊임없는 실랑이 끝에 보증금을 겨우 반환받는 것과 부동산 전문 변호사를 통하여 취할 수 있는 다양한 방법을 입체적으로 진행하는 것은 살펴본 바와 같이 그 차이를 헤아릴 수 없을 정도이며 경제적으로도 유의미한 추가적인 이익을 얻을 수 있습니다. 무엇보다도 임차인이 직접적인 법적 절차를 시작하지 않는다면, 임차인이 언제 보증금을 반환할지 기약할 수 없는 것이 가장 큰 문제이고, 임차인 입장에서는 부동산 전문 변호사를 통하여 법적 절차를 진행하는 것이 가장 빠르고, 효율적이고, 직접적인 분쟁 해결 방법입니다.

주택임대차 보증금을 돌려받지 못하여 법적 분쟁에 휘말려있다면 망설이지 말고 부동산 전문 임채후변호사와 상담하여 보증금을 반환받기 위한 구체적인 절차를 시작하시길 권해드립니다. 보증금반환을 받기 위한 절차로 인한 스트레스는 임대차 부동산 전문 임채후 변호사에게 맡기시고, 안도감과 부수적인 경제적 이익만을 취하시기 바랍니다.