[전세사기] 주택 임대차 갱신거절통지 언제 어떻게 왜 해야할까 

1. 전세사기와 임대차 해지통지의 필요성

 최근 부동산 가격의 변동에 따라 임대차계약이 종료하였음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 않는 현상, 이른바 ‘전세사기’에 대한 문제가 많이 발생하고 있습니다.

 오늘은 임차인 입장에서 아직 임대차 계약기간은 남아있지만, 이번 계약기간이 종료한 이후 계약을 갱신하지 않으려고 할 때 반드시 필요한 ‘임대차 갱신거절통지’(임대차 해지통지, 임대차 해지통보)에 대하여 알아보고자 합니다.

2. 임대차 갱신거절통지, 왜 필요한가요? 꼭 해야하나요?

 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우, 임대인과 임차인은 계약기간이 정하여 있다고 하더라도 그 종료를 원할 경우 상대방에게 임대차 갱신거절의 통지(임대차 해지통지, 임대차 해지통보)를 해야하며, 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 임대차 계약은 종료하지 아니하고 묵시적으로 갱신됩니다.

 즉, 임대차 계약서에 계약기간이 명시되어 있다고 하더라도, 그 계약기간 종료일이 되면 저절로, 당연히 임대차 계약이 종료하는 것이 아니라 갱신거절의 통지를 하여야 임대차 계약이 종료되는 것입니다.

  그러므로 계약의 묵시적 갱신을 원하지 않는 임차인은 반드시 갱신거절의 통지를 하여야 할 것입니다.

    

3. 임대차 갱신거절통지, 어떻게 해야하나요?

 주택임대차보호법상 갱신거절의 통지는 특정한 형식을 규정하고 있지 않으므로 구두진술, 전화통화, 이메일, 문자메시지 내용증명 등 본인이 원하는 다양한 방법으로 갱신요구의 의사표시를 할 수 있습니다.

 일반적인 경우에는 간편한 전화통화, 문자메시지의 방법에 의한 통지도 적법한 해지통지로 인정받을 수 있습니다. 그러나 임대차계약 종료기간이 다가오는데 임대인과 연락이 잘 안된다거나, 임대인이 계약 종료일에 보증금을 줄 수 없다고 하는 경우, 임대차 보증금 반환소송을 제기할 수 있는 가능성을 고려하여야 하고, 이런 경우 전화통화, 문자메시지 등의 방법은 의사표시 도달의 효력을 인정받지 못할 위험이 있습니다.

   임대인이 보증금을 미지급하여 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한 경우, 계약의 종료를 원하는 임차인이 ‘갱신거절의 통지’를 한 사실을 증명할 책임이 있습니다. 그런데 내용증명, 등기우편 등의 방법이 아닌 전화통화, 문자메시지, 구두진술, 일반우편의 경우 상대방이 부인할 경우 의사표시의 도달 여부, 의사표시의 시기에 대하여 그 증명을 인정받지 못하는 경우가 있습니다.

 그러므로 아직 임대차 계약 종료일로부터 시간적 여유가 있고, 임대인이 연락이 잘 되지 않거나 보증금을 정해진 기일에 지급하지 않으려는 정황이 예상된다면, 보증금 반환소송을 유리하게 진행하기 위하여 내용증명의 방법으로 갱신거절의 통지를 하는 것이 안전합니다.

4. 임대차 갱신거절통지, 언제 해야하나요?

   주택임대차보호법은 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에” 갱신거절의 통지를 할 것을 규정하고 있습니다. 그렇다면 임대차계약 종료일로부터 2개월 전에 하면 될까요? 이와 관련하여 반드시 주의할 사항이 있습니다.

   임대차 갱신거절의 통지는 특별한 형식을 요하지 않지만, 내용증명의 방법으로 하는 것이 추후 발생할 수도 있는 보증금 반환청구 소송을 고려하였을 때 안전하다는 점은 전술한 바와 같습니다.

 그런데 전화통화, 문자메시지와 달리 내용증명 방법에 의한 의사표시는 즉시 상대방에게 도달하는 것이 아니라 수 일의 시간이 소요되므로, 계약 종료일로부터 2개월 전에 날짜를 맞추어 내용증명을 보낼 것이 아니라, 여유있게 발송하는 것이 안전합니다.

 또한 내용증명이 상대방에게 정상적으로 송달되지 않는 경우가 굉장히 흔하게 있고, 그런 경우 2~3회정도 내용증명을 다시 보내는 경우가 많이 있으므로, 이러한 점까지 고려하여 여유있게 갱신거절의 통지를 하는 것을 권해드립니다. 물론 내용증명과 함께 전화통화 녹음, 문자메시지 내용 저장 등의 방법을 병행한다면 보다 유리한 증거 확보에 큰 도움이 될 것입니다.

5. 전세사기, 부동산 전문 변호사와 함께 대응해야 하는 이유

 자신이 이른바 ‘전세사기’의 피해자가 될수도 있는 상황, 즉 임대인과 연락이 잘 되지 않거나 임대인이 정해진 기일에 보증금을 반환하지 않겠다고 하는 경우 가장 먼저 해야할 것은 오늘 알아본 주택임대차 보호법상 갱신거절의 통지가 될 것입니다. 그리고 갱신거절의 통지는 특별한 방법에 의할 것을 규정하고 있지 아니하고 있으므로 직접 갱신거절의 내용증명을 보내는 것이 불가능한 것은 아닙니다. 

 그러나 보증금을 반환 받지 못할 위험이 있는 경우, 이른바 ‘전세사기’에 해당하는 경우 갱신거절의 의사표시가 포함된 내용증명을 발송할 때 구체적인 법률관계 및 소송상 필요한 요건사실을 입증할 수 있는 내용을 포함하여 작성하는 것이 중요하며, 그 외에도 임대차등기명령신청, 보증금반환소송 소 제기, 보전처분, 사기혐의의 고소 등의 절차를 함께 진행하여야 보다 원활하게 보증금을 반환받을 수 있으므로, 사건 초기부터 임대차 전문 변호사와 함께 권리구제를 위한 절차를 종합적, 전체적으로 논의하여 진행하여야 할 것입니다.

 임대차 보증금 미지급, 즉 이른바 ‘전세사기’와 관련하여 법적 분쟁이 예상되거나, 보다 자세하고 구체적인 상담이 필요하시다면 임채후 변호사와의 상담을 통하여 효과적으로 권리구제를 받으시기 바랍니다.