[승소사례] 무단점거, 내 땅에 모르는 사람들이 살고있습니다. 

안녕하세요.

지안 법률사무소 대표변호사 안성준입니다.

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요즘처럼 부동산 시장이 불경기인 때에는

주변에서 경매에 관심을 갖는 분들이 많이 있습니다.

부동산 경기가 하락국면에 있을 때 경매를 통해 나오는 물건들은

아무래도 감정가격이 더 저렴하게 평가되기 때문입니다.

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게다가 한두 번 유찰이라도 되면 그 가격은 매수하기에 굉장히 매력적 일 수 있습니다.

그런데 한 가지 조심할 부분이 있습니다.

부동산경매의 경우 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있는 대신

권리분석을 제대로 하지 못하는 경우에는

자칫 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용지출 등의 낭패를 볼 수도 있습니다.

【사건의 내용】

의뢰인은 부동산경매를 통해 인천에 있는 토지를 낙찰받았습니다. 해당 토지에는 별도의 건축물대장이 작성되어 있지 않았기 때문에 의뢰인은 권리에 아무런 하자가 없다고 판단하였고, 현장방문시 작은 가건물이 있기는 했지만, 이는 무허가건물이었기에 낙찰 이후 인도집행을 통해 쉽게 해결할 수 있을 것으로 생각했다고 합니다.

그래서 의뢰인은 시세보다 저렴한 가격에 토지를 매수할 수 있게 되었다는 기쁨에 경매잔금까지 속전속결로 다 치렀고, 곧 소유권이전등기도 완료되었습니다.

그 후 의뢰인은 무허가로 가건물을 소유하고 있는 사람을 만나 이사비용을 조금 주고 내보려고 하였으나, 무허가건물의 소유자는 전혀 예상치 못한 말을 하더라는 것이었습니다. 즉 해당 토지 중 무허가건물이 깔고 앉아 있는 부분은 점유취득시효를 통해 소유권이 자신에게 있다는 주장을 하면서 대략 40평 정도의 토지는 인도를 못하겠다는 것이었습니다.

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잠깐! 점유취득시효와 관련한 민법의 규정을 한 번 보실까요?

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써

그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며

과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

무허가건물의 소유자는 30년이 넘도록 약 40평 가량의 토지에 가건물을 짓고 그 토지에 대해 소유의사로 점유하였고, 그동안 토지 소유자가 여러 번 변경되었지만 어떠한 이의도 없었으므로 평온, 공연하게 점유를 한 것이다. 따라서 위 토지의 소유권은 자신에게 있다는 것이죠. 나름 일리 있어 보이는데요. 결국 의뢰인은 더 이상 자력으로 해결할 수 없음을 깨닫고 저희 사무실을 방문하여, 위 문제를 해결해 달라고 맡기셨습니다.

– 상세한 법리검토 및 의뢰인의 대리인으로서 사건의 완벽한 해결 도모

● 수임단계에서 상세한 법리 검토 및 사전조치

• 상대방이 주장하는 점유취득시효와 관련한 판례 분석

• 소송 전 상대방에게 부동산 처분금지가처분 집행

● 소송 진행과정에서 추가분쟁 발생 및 이를 해결하기 위한 조치

• 가건물의 소유자이면서 점유취득시효를 주장한 상대방은 그 건물에 실제 거주하지 않음

• 가족으로 보이는 사람들이 거주하는 것으로 확인함

• 부동산의 완벽한 인도를 위해 거주자들을 상대로 퇴거하라는 추가 소송 제기

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● 관련 증거의 취합 및 적극적 법리주장

• 상대방이 처음 이 사건 토지를 점유하게 된 경위에 대한 면밀한 법리검토

• 상대방이 점유할 당시 소유의 의사가 없음(타주점유)을 집중적으로 부각

• 의뢰인의 완벽한 소유권 취득을 위해 토지인도와 퇴거소송 병행 진행

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【결과】

의뢰인인 원고의 전부 승소

재판부는 가건물을 소유하면서 토지의 시효취득을 주장하는 상대방에게는 건물을 철거하고 해당 토지를 인도하라는 판결을, 또한 현재 거주자들은 가건물에서 전부 퇴거하라는 판결을 하였습니다.

서초동부동산전문변호사로서 이렇게 두 건의 소송에 대해 전부 승소를 함으로써 의뢰인에게 완벽한 소유권을 되찾게 해드려 개인적으로도 많은 보람이 있었던 사건입니다.