아파트(부동산) 매매계약 해제와 그 분쟁 

아파트(부동산) 매매계약 해제와 그 분쟁

매매계약 해제, 언제까지 할 수 있을까?

민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매도인과 매수인은 각 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.​그렇다면 이행의 착수라는 것은 언제를 의미할까요? 판례는 이행의 착수에 대하여 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다 라고 판시하고 있습니다.보통 중도금을 지급한 경우 이행의 착수가 있었다고 봅니다. 그렇다면 위 규정에 의해 중도금을 지급하기 전까지는 당사자는 위 규정에 의해 매매계약의 해제를 할 수 있게 됩니다.

중도금 지급 날짜보다 앞당겨 중도금을 입금해도 이행의 착수라고 볼 수 있을까?

판례는 중도금 지급기일의 약정이 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 매수인은 지급기일 전에 중도금을 지급할 수 있고 그러한 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하고 있습니다. 매수인이 약정된 날짜보다 미리 중도금을 지급하더라고 이는 이행의 착수로서 유효한 것이죠.따라서 위의 경우처럼 매수인의 일방적 이행을 막기 위하여 중도금을 미리 지급할 수 없다는 내용의 특약을 하는 것도 하나의 방법입니다.

중도금 지급 후에는 계약해제가 불가능한 것일까?

많은 분들이 민법상의 해약급 규정을 근거로 중도금 지급 후에는 계약해제가 불가능하다고 알고 계십니다. 하지만 중도금 지급후 에도 아래와 같은 경우 매매계약을 해제할 수 있습니다.
가. 계약서상 해제사유를 특정하여 해제가 가능하도록 특약을 맺은 경우

나. 양당사자가 합의에 의해 해제를 하는 경우

다. 채무불이행으로 인한 계약해제의 경우

상대방의 일방적인 계약해제 혹은 계약파기

민법은 해약금 해제를 정하고 있고 계약의 당사자는 그 이익을 포기하면서 계약 해제를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 특히 요새 부동산 가격의 변동이 심해짐에 따라 서로 자신에게 유리한 방향으로 일방적 계약해제를 주장하시는 분들이 많습니다. 특히 언제 이행의 착수했는지 특약의 유무 등으로 인해 법정까지 가시는 경우도 많이 있습니다.부동산(아파트) 매매계약 후 상대방의 일방적인 계약해제 혹은 계약파기 주장 또는 통보로 고민 중이시라면 전문가와 상의하시는것을 추천드립니다.