전세사기당했는데 경매 및 부동산업자,건축주 민형사고소

Question

전세사기를 당했는데.. 
지금 집주인이 국세체납으로 구속됐습니다.
제가 할 수있는 방안은 무엇이있을까요

-대항력있음
-전세권설정되어있음
-위반건축물
-법정기일보다 우선임
-갱신해서 곧 4년 만기되어감
-집계약시 신탁이 껴 있었으나 다른 계좌로 입금함. (위법인가요?)

1. 임의경매나 강제경매 실행하지않고 새로운 집주인이 나타날때까지 버티며 기다리는것도 하나의 방법일까요?
2. 아니면 버티다가 나중에 상황보고 경매진행해도 되나요?
3. 경매진행한다면 전세권으로 임의경매를 진행이 나을지 전세금반환소송 승소 후 강제경매가 나을지 궁금합니다.
4. 신탁이 껴 있었는데 신탁계좌가 아닌 건축주 명의로 입금했는데 위법인 사항이면 건축주, 부동산업자, 분양사무소사람에게 고소를 진행하고 싶습니다. 가능할까요? (입금내역 및 계약서 소지 중)
5. 임의경매 진행한다면 갱신청구권을 사용했으니 만기 6-2개월사이 연장하지 않겠다는 의사를 꼭 밝혀야하나요? 시기를 놓쳐 1개월전에 의사를 밝혔습니다. 그러면 3개월뒤에 만기로 인정되나요?

답변 꼭 부탁드립니다.

강동호 변호사 · Answer

1. 일단 전세사기로 보이기에,
사기죄로 형사고소는 가능해 보입니다.

2. 민사적으로 집주인에게 보증금반환청구는 가능하나,
다만 임차권의 대항력, 우선변제효 등은 신탁사가 존재하기에 우선순위를 자료를 가지고 검토할 필요가 있습니다.

3. 전세권이 있으므로 임의경매도 할 수 있기에,
가능한 빨리 보증금 회수를 진행하는 것이 손해 위험을 줄일 수 있을 거로 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

임대차 목적물이 임대차계약 이후에 신탁등기가 말소되어 임대인의 소유로 넘어 왔는지에 따라서 대응방법을 달리해야 할 것입니다. 신탁등기가 말소되지 않았다면, 거기에 더 하여 신탁사에서 임대차계약에 대한 동의서도 첨부되지 않았다면 목적물에 대한 소유권이 임대인에게 없으므로 신탁회사를 상대로 법적인 조치를 하지는 못합니다. 임대인을 상대로 법적조치를 해야 할 것인데, 임대인에게 경제적인 능력이 없다면 보증금을 회수하기는 어려울 것으로 보입니다. 그런 경우에는 임대인에게 사기혐의를 인정할 수 있는지여부에 대한 검토가 필요할 것으로 보입니다. 
따라서 본건의 경우에는 좀 더 구체적인 사실관계와 관련자료를 토대로 하여 상담을 받아 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김수한 변호사 · Answer

1. 일단 신탁이 껴 있다는게 어떤 말씀이신지요? 신탁건물에 전세권을 설정하신 건가요???

2. 일단 신탁 제외하고 말씀드리면. 전세권이 설정되어 있다면 계속 기다리시는 것도 한 방법입니다. 그러나 이미 국세체납이 되고 있다면.. 되도록 빨리 권리실행을 하시길 권해드립니다. (당해세의 경우 전세권이 설정되어도 선순위이기 때문에 배당받을 금액이 내려갈 수 있습니다.)

3. 위반건축물이란 건 불법건축물이신거 같은데... 사실상 새로운 매매나 전세가 어렵습니다. 정상적인 대출은 안되기 때문입니다.

4. 건축주 명의로 입금하였다는 것만으로는 범죄가 되진 않습니다.

5. 전세권이 설정되있다면 임의경매가 낫습니다. 시간이 훨씬 단축되니까요. 단, 정상적인 전세권이 설정되어 있다는 전제입니다.

6. 전세만기 전 알려야 되고 만기 1개월 전 계약해지의사를 밝혔다면,,, 계약만기시 부터 3개월 뒤에 만기가 됩니다.

7. 일단 간단한 설명이므로 관련서류 가지고 꼭 상담받아보시고 결정하시길 권해드립니다.