전세사기피해. 저희가 어떻게 해야하는지 알려주세요.

Question

안녕하세요. 전세사기피해를 입어 변호사님들께 도움구합니다. 21년4월에 신축 근린생활 주거용으로 전세입주했습니다. (입주 후 전세권 설정 완료 , 확정일자완료, 등본상 근저당권 잡힌 것은 없습니다.) 22년 2월달 처분처 : 포천세무서장으로 매수자 당해새로 인하여 압류가 들어왔습니다. 알아보니 전국적으로 1000채 이상 동일한 집주인이 전세사기를 계속해서 벌이고 있습니다. 깡통전세 사기라는걸 알았고 집주인 이름 : 김대성 으로 피해자수가 많습니다. 주인은 연락을 잘 받지 않지만 일방적인 문자로 집을 전세금 + 3000만원 을 현금으로 매매를 하고, 저희가 매매를 하지 않으면 집을 공매로 전세보증금을 한푼도 못준다고 합니다. 매수하던 전세금을 날리던 알아서 하라는 협박문자가 왔고, 자신은 돈이 없다면서 법대로 하라합니다. 그리고 어제 등기부등본 확인결과 2월달 포천세무서장으로 압류가 잡힌 집이 8월11일 주택도시보증공사 에서 가압류가 또 들어왔습니다. 전국적으로는 이미 많은 사람들이 1. 돈을 더주고 매매한다. 2. 제3자 매매자를 구한다. 3.경매로 넘겨 손해보고 전세금을 건진다. 이 방법밖에 없다고 합니다. 저희집은 내년 4월 만기로써 최대한 손해를 덜보고 해결을 하고 싶습니다. 위 3가지 방법만이 전부인지. 아니면 압류와 가압류가 둘다 잡혀있는 근린생활인 저희집이 경매로 넘어갔을때 손해금액이 대략 얼마일지 궁금합니다. 그것을 알아야 무리해서라도 집을 매매하던지 대책을 세울 수 있을 거 같습니다. 부디 자세한 답변 주시면 감사드리겠습니다. (+ 근린생활공간이라서 전세금보증보험 가입이 안됬습니다.)

임영근 변호사 · Answer

1. 우선 심심한 위로를 드립니다. 상담자분이 말씀하신 위 임대이 김*성을 상대로 올해 상반기부터 법적 조치를 취했고, 최근 제가 대리한 피해자분들은 전세금을 보전하게 되었습니다.  경우의 수가 많아서 사안의 종국적 해결에 많은 어려움이 있기는 합니다.
2. 상담예약 주시면 구체적 안내를 해 드리겠습니다.

오현석 변호사 · Answer

1. 전입 및 확정일자가 완료되었고 근저당등 선순위권리는 없는 것으로 보여, 대항력 있는 임차인으로 보입니다.

2. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환소송에서 승소후 해당 주택을 경매로 넘기는 순서로 진행하게 됩니다. 그리고 대항력 있는 임차인의 경우, 누군가 낙찰을 받기만 하면 높은 가격에 낙찰되어 모두 배당을 받거나, 혹은 낮은 가격에 낙찰된 이후 일부만 배당받고 미배당보증금에 대해서는 낙찰자에게 청구하는 방식으로 해결될 수 있습니다.

3. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우 갭투기 물건이라면 소송에서 승소 후 경매로 넘기더라도 (결국 보증금액만큼 낙찰자가 부담해야하므로) 낙찰받는 사람이 없을 가능성이 높아 결국 임차인이 낙찰을 받아야 할 수 있습니다.  따라서, 낙찰가능성을 높이기 위해 승소판결 후 경매로 진행되기 전 임대인의 다른 재산들을 조사하여 강제집행(압류 등)을 한 이후 일부라도 보증금을 회수한 후, 해당 주택의 경매를 진행하여 낙찰 가능성을 높이는 방법도 있습니다.

4. 상담지에 남겨주신 정보가 한정적이어서(매매와 전세시세 차이, 또는 압류세금액, 세금납부고지일, 당해세액 등) 손해액에 대해서 명확하게 예상하기는 어렵지만, 임차인이 직접 낙찰받을 경우에는 대략 임대인보다 선순위 세금액 및 경매비용 정도에 보증금을 더한 금액으로 주택을 매수한다고 보시면 됩니다. 이 정도 금액을 다른 경우와 비교하여 손실을 따져 진행방향을 결정할 수 있을 것입니다.

5. 원만히 해결하시기 바랍니다. 감사합니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 지금이라도 집주인을 사기죄 및 협박죄로 형사고소 하여야, 무거운 형벌로 처벌시키고, 그래야 전세보증금도 회수할 수 있습니다.

2. 깡통 전세 사기 사건을 수행한 경험 있는 17년차 경력의 형사법 전문변호사와 함께 형사사건을  진행하여야, 집주인을 형사처벌시키고, 전세보증금을 전부 회수할  수 있습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 세모녀 사기 등 다수 전세사기 건 진행한 경험에 의하면, 임대인 사기죄로 고소하고 보증금반환청구소송 진행하여 집행권원 확보한 후 집행 또는 해당 건물 낮은 가격으로 낙찰받는 게 가장 좋은 방법으로 생각됩니다.

2. 법률사무소 인도 대표변호사 안병찬 변호사는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 어린이집, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

김익환 변호사 · Answer

전세를 끼고 빌라 5백 채를 사들였지만 임차인들에게 전세보증금을 돌려주지 않으면서 사회적으로 문제가 되었던 이른바 "세 모녀 갭투기 깡통전세 신축빌라 전세보증금 미반환 사건"이 있었습니다.

세 모녀 전세사기 사건은 신축빌라 건축주와 전세계약을 체결하면서 전입신고 및 확정일자까지 받으면서 안전하게 전세계약을 체결하였지만, 전세계약 체결 이후 얼마 지나지도 않아 세 모녀 명의로 신축빌라 집주인이 바뀌었던 사건입니다. 최근에는 세 모녀는 대가를 받고 명의를 내준 이른바 '바지 사장'이었고, 건축주와 분양대행사가 '전세 사기'를 주도한 정황이 포착되었다는 뉴스 소식이 전해지기도 했습니다.

상담자분의 경우에도 세 모녀 전세사기 사건과 유사한 구조의 깡통전세 사기 피해를 당하신 것으로 보입니다.

해당 주택의 임대인이 전국적으로 1000채 이상 동일한 집주인으로 전세사기를 계속해서 벌이고 있는 사기꾼인 것을 확인하신 상태이며, 현재 해당 주택에 포천세무서장으로부터 당해새로 인하여 압류 및 주택도시보증공사에서 가압류가 들어왔지만 임대인은 일방적인 문자로 집을 전세금 + 3000만원 을 현금으로 매매를 하고, 상담자분이 매매를 하지 않으면 집을 공매로 전세보증금을 한푼도 못준다고 협박을 하고 있는 상황입니다.

소중함 전세보증금을 최대한 회수하기 위해서는 신속하게 집주인을 상대로 사기죄 형사고소 및 전세보증금반환 청구소송을 진행하여 승소판결문을 받아두실 필요가 있습니다.

사기죄 형사고소 진행 및 전세보증금반환 소송 진행에 도움이 필요하신 경우 언제라도 연락을 주셔도 좋습니다.

추가 상담을 통해 충분한 도움 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

아무래도 임대차목적물의 매매시세에 비하여 전세금이 많거나 동일한 금액일 가능성이 높다고 보입니다. 이러한 경우 임차인으로서는 1.2.번 보다는 3.번의 방법을 통하여 해결하시는 것이 현명한 선택일 것으로 보입니다. 실제로 경매나 공매진행시 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높지만, 시세에 비하여 낮은 금액으로 최저매각가격이 정해진다면 낮은 금액에 낙찰을 받으시고 남은 보증금(낙찰을 받지 않는 경우에는 배당받지 못한 전세금액)에 대해서는 임대인을 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 임대인의 다른 재산들을 대상으로 강제집행절차를 통하여 회수하여야 할 것입니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 사법연수원 출신의 19년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김수한 변호사 · Answer

가장 손해가 적은 방법은 경매로 넘긴후 낮음금액에 낙찰을 받는다 입니다.
그리고 못받은 채권을 가지고 임대인의 나머지 재산이나 통장을 압류하시는 것입니다.

또한 1,000채 가량 된다고 하셨는데. 상대가 위 주택을 샀던 시기에 다른 건물에 관하여 소송이나 압류 등 이 있었는지 확인해 보시길 바랍니다.
그런 내용이 있었음에도 이렇게 전세를 놓았다는건 애초에 보증금 반환을 하지 않으려한 것이므로 사기죄가 될 수 있습니다.
(물론... 대부분의 갭투자는 이런식이 아니라서 형사로는 문제가 되지 않습니다. 우리가 부르는 전세사기로 처벌되는 경우는 극히 드뭅니다.)

도움이 되셨길 바랍니다.

후에 더 묻고 싶으신게 있으시면 연락주십시오.