부동산매매계약, 중도금 지급한 이유 해지할 수 있을까요? 

반갑습니다. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

금리인상과 집값 폭락으로 인해 최근 들어 유독 의뢰인들이 많이들 문의하는 질문이 하나 있는데요. 바로 부동산매매계약해지 관련한 문의입니다.

아마 지금 이 글을 보고 계신 분들중에도 중도금까지 지급했는데 부동산매매계약을 해지할 수 없는지 그것이 궁금해 글을 클릭하신 분이 계실텐데요.

그래서 오늘은 의뢰인분들이 자주 문의를 주시는 만큼, 조금이라도 도움을 드렸으면 하는 바람에 <부동산매매계약해지>관련하여 글을 작성해보겠습니다.

조금만 시간을 투자해 끝까지 내용을 읽어보신다면 여러분이 원하는 정보를 충분히 얻어가실 수 있을 것입니다. 그러니 꼭 필독해주시길 바랍니다.

부동산매매계약해지, 원칙적으로 중도금 지급후엔 불가능합니다.

부동산매매계약은 가계약금→ 계약금→ 중도금→ 잔금 지급 순으로 절차가 진행되는데 매매계약 절차상 중도금을 지급하지 않고 계약금까지만 지급한 경우에는 계약해지를 할 수 있지만, 중도금을 지급하게 되면 계약해지는 불가능합니다.

이해를 돕기 위해 상세히 짚어드리자면, 부동산매매계약은 대개 중도금을 지급할 경우 이행에 착수가 이뤄졌다고 봅니다.

여기서 말하는 이행의 착수란 매도인이 마음대로 매매계약을 파기하지 못하도록 하는 것으로, 쉽게 말해 이행의 착수는 채무의 이행행위가 착수된 것이라는 것입니다.

민법 제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

그런데 부동산매매계약에서는 이행의 착수를 중도금을 지급한 이후부터로 인정하고 있습니다. 따라서 중도금 지급이 이뤄졌다면 이행의 착수가 된 것이기에 마음대로 부동산매매계약을 해지할 수 없는 것입니다.

그렇다면, 중도금 지급한 이후에는 무조건 매매계약한 부동산을 인도받아야 하는 것일까요? 꼭 그렇지는 않습니다.

원칙적으로 중도금지급후에는 계약해지가 불가능하나, 중도금을 지급한 후 계약을 파기할 수 있는 예외적인 경우가 있습니다. 아래에는 그와 관련된 내용에 대해서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

중도금지급후 부동산매매계약 해지가능한 경우로는

중도금이 입금된후 계약을 적법하게 해지할 수 있는 경우로는 아래와 같은 4가지의 경우일 때 가능합니다.

1) 매도자와 매수인 양측이 모두 동의한 경우

2) 매매계약에 문제가 있는 경우 (ex.계약상 하자가 있는 경우)

3) 부동산매매계약을 체결한 당사자 중 일방이 약속을 이행하지 않은 경우

4) 부동산매매계약 체결 당시 해지에 관한 특약을 작성한 경우

첫 번째의 경우에는 부동산을 실제 사고 판 당사자의 합의로 계약이 해지되는 만큼, 계약해지시에 이미 받은 계약금과 중도금을 반환받을 수 있습니다.

알고 계시는 분들도 계시겠지만 원칙적으로 중도금지급전에는 계약해지가 불가능하나 계약금을 지급한 후에는 매매계약해지가 가능합니다.

다만 이때에는 매수인의 변심으로 계약을 해지가 된만큼 지급한 계약금을 반환받을 수 없습니다. 그러나 계약당사자의 합의로 인해 계약해지는 경우에 따라 계약금반환도 가능할 수 있습니다.

더불어 부동산을 파는 매도인은 매수인에게 부동산과 관련된 정보를 정확하게 고지를 할 의무가 있습니다. 그래서 계약시 고지하지 않는 내용으로 문제가 발생했다면 기망행위로 인한 계약에 해당돼 계약해지가 가능합니다.

다만 이때 주의할 점이 미리 고지해 주었다면 부동산매매계약을 하지 않을 정도로 중요한 정도여야 기망에 의한 계약으로 인정받을 수 있습니다.

지금까지 중도금지급 이후 부동산 매매계약해지가 가능한 경우에 대해서도 설명드렸는데요. 그런데 부동산전문변호로서 한마디 드리자면 부동산매매계약해지를 해야 하는 상황이라면 꼭 변호사를 선임해 진행하라고 당부드리고 싶습니다.

왜냐하면 부동산매매계약해지에 합당한 사유가 있더라도 계약가 쉽지 않은데다, 적법한 매매계약 해지사유에 해당된다고 할지라도 입증이 쉽지 않기 때문입니다. 그러니 꼭 전문변호사의 조력을 받으시길 권해드립니다.