전세계약기간중, 경매로 넘어간 경우 이렇게 대응하십시오 

반갑습니다. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

현행 주택임대차보호법에 의하면 임대차계약이 종료가 되어야 전세금을 반환받을 수 있다고 되어 있습니다.

그래서인지 전세계약 기간이 남아있는 상황에서 집이 경매로 넘어가게 되면? 보증금반환을 받지 못하는 것으로 생각하시는 세입자 분들이 의외로 많은데요.

전세계약기간이 남은 상황에서 집이 경매에 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당됩니다. 그래서 보증금반환소송을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 전세보증금반환소송을 제기하여 보증금을 돌려받기 위해선 반드시 선행이 되어야 할 것이 있습니다. 바로 계약해지입니다.

전세보증금반환소송 위해선 계약해지가 먼저!

앞서 전세계약기간이 남은 상황에서 집이 경매에 넘어간다는 건은 계약해지사유에 해당된다고 말씀드렸습니다.

그런데 이러한 계약해지라는게 그냥 해지가 되는게 아니라 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 밝히고 임대인이 이를 확인할 때 해지에 대한 효력이 발생합니다.

따라서 보증금반환소송을 하기 위해서는 임대인에게 계약해지부터 하셔야 합니다. 계약해지통보는 아시다시피 전화나 문자, 카카오톡 어느것이든 상관없이 해지통보가 가능합니다.

다만, 경매에 집이 넘어간 만큼 집주인이 전화나, 문자, 카톡을 확인하지 않을 수 있습니다. 그렇기에 이럴 경우에는 내용증명으로 계약해지통보를 하는게 좋습니다.

내용증명은 법원에서 송달하려는 서류를 잠시 보관하고 있다가 수취인이 나타나게 된다면 언제라도 교부할 것이라는 뜻을 법원에 게시하는 방법인 공시송달이라는 제도가 있습니다.

그래서, 받는 이의 주소지를 모르거나, 반복적으로 반송하는 경우에는 임대인이 공시송달이 되면 공시송달이 게시된 날로부터 2주 후 송달한 것과 동일한 효력이 발생합니다.

따라서 임대인이 내용증명을 받기를 거부하더라도 공시송달이 되면 계약해지가 된 것으로 긴주가 돼 보증금반환소송을 제기할 수가 있습니다.

전세보증금반환소송없이 전세금 돌려받을 수도 있습니다.

  

임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못할 때에는 전세금반환청소송을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

하지만 매번 말씀드렸듯이 보증금반환소송은 시간과 비용이 상당히 많이 듭니다. 그래서 소송을 진행하기 꺼리는 경우가 많은데요

그런데 보증금반환소송없이 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하여 전세금을 돌려받는 것인데요.

경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람은 법원에 배당을 요구할 수가 있는데, 이렇게 배당을 요구하는 마감일이 바로 배당요구종기일입니다.

세입자는 집주인에게 돌려받을 전세보증금이 있기에 채무관계에 있는 채권자로 인정받을 수 있습니다. 따라서 법원에 배당요구를 신청하면 부동산 경매에서 낙찰된 대금에서 전세보증금을 배당 받을 수 있습니다.

다만 경매대금이 보증금보다 낮을 경우 보증금을 전부를 돌려받지 못할 수 있습니다. 이럴때에는 배당요구신청을 하지 않고, 경매에서 집을 낮찰받는 사람이 나타날때까지 기다려볼 수도 있습니다.

왜냐하면 경매에서 전셋집을 낙찰받은 사람에게는 집주인의 지위가 그대로 승계가 됩니다. 때문에 낙찰자에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수가 있습니다. 물론 그럴러면 세입자는 대향력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.

대항력은 계약기간동안 살고 있는 집의 주인이 바뀌더라도 세입자로서의 내 지위가 승계가 되는 권리를 의미합니다. 그래서 대항력만 온전해도 집주인이 중간에 바뀌더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

우선변제권 역시 임차한 주택이 경매에 넘어간 경우 다른 채무자보다 우선하여 변제받는 권리를 뜻합니다.

때문에 대항력과 우선변제권을 갖추지 있지 않는다면 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 그러므로 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 꼭 필요합니다.

지금까지 전세계약기간중 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 반환받는 방법에 대해 설명을 드렸는데요.

만약 이 글을 다 읽었음에도 추가적으로 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의를 주셔도 좋습니다. 부동산분쟁 역시 다른 소송과 마찬가지로 초기에 어떻게 대응하느냐에 따라 보증금 회수가 빨라질 수 있습니다.

그래서 부동산 관련 소송경험이 않는 전문변호사와 상담을 통해 가장 적절한 방안을 찾으시는 걸 추천드립니다.