안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
주택 임대차 계약이 만료되어 이사를 가려고 하는데, 집주인이 보증금을 늦게 준다면 해야 할 조치들을 알아보겠습니다.
보증금을 늦게 받아 이사 갈 집에 필요한 돈이 없는 것도 문제지만, 더 큰 문제는 보증금을 다 받을 수도 없다는 것에 있습니다.
집주인이 보증금을 반환할 자금이 있는지 없는지에 따라 상황 별로 정리해 보겠습니다.
먼저 이사를 가기 전에 가장 먼저 해야 할 것은 임차권등기입니다.
전입신고와 확정일자를 갖추었는지 확인하고, 임차권등기를 한 후 이사를 가야 추후 주택에 대한 경매 시 우선배당 받을 수 있습니다.
만약 임차권등기를 하지 않고 이사를 가면 우선변제권이 상실되므로, 반드시 점검해야 할 부분입니다.
임차권 등기 후 이사를 간 상태이고, 집주인이 약속한 변제기가 길지 않으며, 딱히 집주인에게 반환할 자금이 없는 것으로 보이지 않는다면, 약속한 변제기까지 기다려보는 것도 나쁘지 않을 것입니다.
하지만 이와 같은 상황이 아니라면, 법적 조치를 고려해 보아야 합니다. 우선 독촉 절차인 지급명령 신청을 하고 상황을 보는 것이 좋을 수 있습니다.
그런데 지급명령의 경우 집주인이 이의를 제기하면 소송으로 진행되기 때문에 몇 달간의 시간이 추가로 소요될 수 있습니다. 그리고 집주인의 주소를 모르는 경우에는 할 수 없는 문제가 있습니다.
따라서 집주인이 연락도 잘 안 받고 보증금을 고의로 미루는 것 같은 상황이라면 바로 민사소송을 제기하는 것이 좋습니다.
보증금반환청구에 관한 지급명령 또는 민사소송은 난이도가 높은 것이 아니기 때문에 직접 하시거나, 법무사 등의 도움을 받아 진행하시면 됩니다.
지급명령 또는 소송을 할 때에는 보증금반환 지연에 따른 이자를 청구해야 합니다. 임대차계약이 끝나고 주택을 인도한 때, 즉 이사하면서 열쇠 등을 교부한 때부터 지급명령 또는 판결이 확정된 때까지 민법에서 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소촉법에서 정한 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
그리고 지급명령 또는 판결이 확정되면, 이를 토대로 집주인의 재산을 조회하고, 그 재산을 압류할 수 있습니다.
살았던 주택에 대해 경매가 되어도 유찰 등으로 값이 떨어지고, 결국 보증금을 상당 부분 회수하지 못할 상황을 대비해서 필요한 조치입니다.
집주인에게 다른 부동산 등의 재산이 있으면 이를 압류하고, 다른 재산은 없으나 이사 간 시기에 제3자에게 빼돌린 재산이 있으면 이를 원상회복해야 합니다.
빼돌린 재산을 원상회복 하는 것은 사해행위취소 소송을 통해 하는 것입니다.
사해행위취소 청구가 인정되기 위해서는 채무자의 총 채무자 총재산을 초과하는 상태, 즉 무자력일 것을 요하고, 재산을 넘겨받은 제3자인 수익자가 그 재산을 넘겨받을 당시 채무자의 다른 채권자들을 해한다는 것을 알았어야 합니다. 이 부분은 전문 변호사의 조력이 필요할 수 있습니다.
통상의 보증금 지연에는 위와 같은 조치를 취하시면 될 것입니다.
그런데, 만약 집주인이 속칭 "빌라왕"과 같이 치밀한 계획을 짜고 사기를 친 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우에는 집주인에 대한 형사고소를 검토해 보아야 합니다.
집주인이 훗날 임대차계약이 종료되었을 때 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 보증금을 교부받았다면 사기죄에 해당합니다. 다세대주택의 전체 보증금액이 그 다세대주택의 전체 가액보다 큰 경우에는 사기죄가 성립할 가능성이 있습니다.
그리고 임대차보증금반환에 대한 지급명령 또는 소송을 제기하려는 상황에서 집주인이 자신의 재산을 허위양도, 은닉한 경우 강제집행면탈죄에 해당합니다.
임대인에 대한 사기죄 등이 확정되면, 이후 법적 절차가 수월하게 진행될 수 있습니다.
그리고 위와 같은 경우에는 중개인에게도 설명의무 위반의 과실이 있는 경우가 많습니다.
중개인은 관련 법령상 임차인에게 다른 임차인의 선순위 보증금액을 설명함으로써 다세대주택의 총 보증금액이 그 다세대주택의 가액을 초과한다는 사정과 관련된 내용을 알려 줄 의무가 있습니다.
집주인이 사기를 친 것이라면 중개인에게도 이러한 설명의무를 위반한 과실이 있을 가능성이 있습니다.
중개인을 상대로 한 손해배상청구를 하면, 중개인의 과실비율에 따라 어느 정도의 보증금을 보전할 수 있을 것입니다.
집주인이 보증금 반환을 지연할 때 필요한 조치에 관하여 알아보았습니다.
정리하면,
이사를 가기 전 반드시 임차권등기를 해야 한다.
집주인이 약속된 날까지 보증금을 반환할 것 같으면 기다려 보아도 되나, 이미 늦었거나 그렇지 않다면 지급명령 신청 또는 소 제기를 해야 한다.
지급명령 신청 또는 소 제기를 할 때에는 이사 간 날부터 지연손해금을 청구할 수 있다.
해당 주택에 대한 경매에서 보증금을 상당 부분 변제받지 못할 것을 대비해, 지급명령 또는 판결이 확정되면 집주인의 다른 재산을 조회해 보고 그 재산을 압류할 수 있다. 다른 재산은 없으나 빼돌린 재산이 있으면 사해행위취소 소송을 검토해야 한다.
집주인이 주도면밀하게 계획하고 보증금을 반환하지 않는 것이라면 형사고소를 검토해야 한다. 상황에 따라 사기죄, 강제집행면탈죄가 성립할 수 있다.
집주인에게 사기죄 등이 성립하는 경우 중개인에게도 설명의무 위반의 과실이 있을 수 있다. 따라서 중개인을 상대로 과실비율에 따른 손해배상청구를 검토해야 한다.
임대차보증금 반환이 지연되는 경우 위와 같은 내용들을 참고하여 보증금을 전부 받아내시기 바랍니다.
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