선의점유자의 과실취득권(건물임차인) 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

임대인으로부터 건물을 임차하여 사용하고 있었는데, 나중에 와서 건물의 진정한 소유자가 따로 있는 것으로 밝혀진 경우, 임차인은 어떻게 대처해야 할까요.

​

앞으로 임대차계약은 어떻게 되는 것인지, 월세는 어떻게 되는 것인지 난감한 상황일 수 있습니다.

​

이러한 경우에 임차인의 대처 방법에 관해 알아보겠습니다.

민법은 선의의 점유자를 보호하기 위한 규정을 두고 있습니다.

여기서 "선의"란 점유할 권한이 있다고 잘못 알고 있는 것을 의미합니다. 예를 들어 임대할 권한이 있는 자와 임대차계약을 체결해서 건물을 점유할 권한이 있다고 알고 있는데, 사실은 임대할 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결하고 건물을 점유하고 있는 경우입니다.

​

대법원 판례는 이때 점유자가 점유할 권한이 있다고 잘못 안 것에 "정당한 근거"가 있어야 선의점유자의 과실취득권을 인정합니다.

여기서 정당한 근거란 제반 사정을 종합적으로 고려했을 때 오인할 만한 사정이 있어야 한다는 것입니다. 따라서 건물 임차인이 오인한 것이 그 자신의 중대한 과실에 의한 것이라면 선의점유자로 인정되기 어려울 수 있습니다.

점유자가 선의인지 여부는 과실을 취득한 때를 기준으로 판단합니다.

​

따라서 앞의 사례에서 건물 임차인은, 임대인에게 건물에 대한 소유권이 없었다는 사실을 "알기 전"까지는 건물을 사용함에 따른 이익을 취득할 수 있습니다.

​

다만, 임대차계약에 따른 월차임은 계약상 임대인에게 계속 지급해야 합니다. 임대권한 없는 자와의 임대차계약도 일응 유효하기 때문입니다. 그리고 건물의 진정한 소유자는 임대인을 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.

그런데 건물 임차인이 임대인에게 임대권한이 없다는 사실을 알게 되었다면, 그때부터는 건물로부터 과실을 취득할 수 없습니다. "악의"의 점유자가 되기 때문입니다.

위 민법 규정에 따라 악의의 점유자는 수취한 과실을 전부 소유자에게 반환하여야 하고, 만약 그 수취한 과실을 소비했거나 훼손한 경우에는 그 그대를 보상해야 합니다.

​

통상 임대인 명의 소유권이전등기가 말소되고, 진정한 소유자가 이를 통지하여 임차인에게 도달한 때 임차인이 알게되었다고 볼 수 있습니다.

따라서 임차인은 건물의 사용을 계속 유지하고자 한다면, 건물의 진정한 소유자와 새롭게 임대차계약을 체결해야 합니다.

​

만약 진정한 소유자가 임대차계약의 체결을 거절한다면, 어쩔 수 없이 건물에서 나와야 합니다. 이때 만약 상가임대차라면 권리금, 인테리어, 이사비 등의 손해가 발생할 것입니다.

​

이러한 손해는 임대 목적물을 사용하게 할 의무가 있는 임대인이 그 의무를 불이행하여 발생한 것이므로, 임대인에 대한 채무불이행에 의한 손해배상 청구를 검토해볼 수 있습니다.

건물 선의점유자의 과실취득권과 임차인의 대응 방법이었습니다.

​

임대인과 진정한 소유자 사이에 건물 소유권에 대한 분쟁이 발생하면 임차인으로서는 불안할 수밖에 없습니다.

​

이때 임차인은 소유권 변동이 확정된 사실을 알기 전까지는 예전대로 사용하고, 알고 난 후에는 진정한 소유자와 임대차계약을 해야 합니다.

​

임차한 건물의 소유자 문제가 있는 경우 위와 같은 내용이 도움이 되기를 바랍니다.